Nieruchomość można wynajmować prywatnie albo w ramach prowadzonej działalności. Decydując się na najem zawsze stajemy przed decyzją wyboru najkorzystniejszej dla siebie formy opodatkowania.

Najem prywatny czy w ramach działalności?

Wynajmujący nieruchomość zobowiązany jest do odprowadzania z tego tytułu podatku dochodowego. Mamy dwa możliwe źródła przychodów – przychód osiągany z innego źródła (najem prywatny) lub w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Najczęściej to osoba wynajmująca podejmuje decyzję o tym, czy przychód rozliczany będzie z działalności, czy będzie to najem prywatny. Taka kwalifikacja nie zawsze jednak zależy od wynajmującego.

Jeżeli nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych, czyli ma związek z prowadzoną działalnością gospodarczą, to jej wynajem zawsze powinien być rozliczany jako przychód firmowy. Oznacza to, że prowadząc działalność gospodarczą, która opiera się na najmie (lub najem jest jedną z jej składowych), przychód z tego tytułu zawsze zaliczamy do przychodów osiąganych z tytułu działalności.

W przeciwnym wypadku najem może być traktowany jak działalność albo najem prywatny.

Nie ma bowiem przeciwwskazań, aby przedsiębiorca prowadzący jednoosobową działalność gospodarczą wynajmował mieszkanie jako osoba prywatna.

Jeżeli najem nie jest związany z firmą, którą posiada podatnik, to jest to najem prywatny i trzeba rozliczać go jako przychód z innego źródła. 

Dodatkowym kryterium wykluczającym najem prywatny może być świadczenie tych usług w dużym zakresie. Jeżeli nasza działalność nie ma zorganizowanego charakteru, to nie trzeba składać wniosku o wpis do CEiDG, a tym samym zakładać firmy.  

Nie ma jasnej granicy stanowiącej o tym, ile posiadłości sprawia, że najem zaczyna być działalnością. Analizując wydawane interpretacje urzędy skarbowe przedstawiają różne stanowiska, dlatego w przypadku wątpliwości najlepszym rozwiązaniem będzie wystąpienie o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

Sprawdź jak złożyć wniosek o indywidualną interpretację podatkową

Przesłanki, które mogą przyczynić się do wykluczenia wynajmowania nieruchomości jako osoba prywatna to m.in. stałe inwestowanie w nowe nieruchomości pod wynajem czy ich położenie w popularnych wśród turystów kurortach.

najem i kasa

Najem prywatny – ryczałt lub zasady ogólne

Osoby zajmujące się najmem prywatnym, które równocześnie są podatnikami VAT, wysokość przychodu z tego źródła ustalają jako wartość otrzymanego czynszu pomniejszonego o podatek VAT. W pozostałych przypadkach przychód jest równy wysokości czynszu.

Przychodem z prywatnego najmu nie są kwoty należne z tego tytułu, a jedynie faktycznie otrzymane lub postawione do dyspozycji wynajmującego.

Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna mamy prawo do wyboru jednej z dwóch form opodatkowania przychodów z tego tytułu.

Pierwsza możliwość to zasady ogólne (skala podatkowa). Jest to domyślna forma rozliczenia dlatego nie ma obowiązku zgłaszania jej wyboru do urzędu skarbowego.

Stosując ją mamy prawo od osiągniętych przychodów odjąć koszty ich uzyskania. Wynik tego odejmowania jest naszym dochodem, który stanowi podstawę opodatkowania. Stawka podatku w tym przypadku wynosi 18% lub 32 %.

Dopiero po przekroczeniu I progu podatkowego (85.528 zł) należy zastosować wyższą stawkę podatku. Wyliczona w ten sposób zaliczka na podatek dochodowy powinna zostać wpłacona do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, który jest rozliczany.

Wynajmując nieruchomość jako osoba prywatna nie trzeba prowadzić KPiR. Osoby zajmujące się najmem prywatnym nie mają bowiem narzuconej konkretnej formy ewidencjonowania przychodów z najmu. Wystarczy, że prowadzona ewidencja umożliwi właściwe ustalenie osiąganych dochodów.

Drugą dostępną opcją jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, a stawka ryczałtu przypisana najmowi prywatnemu to 8,5%. Jest to preferencyjna forma opodatkowania, która uniemożliwia obniżenie przychodu o koszty jego uzyskania.

Stosując ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wpłacamy zaliczki do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, który rozliczamy.

Aby móc zastosować tę formę rozliczenia, trzeba złożyć zawiadomienie do naczelnika właściwego urzędu skarbowego. Mamy na to czas do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskamy przychód z najmu.

Wyjątek stanowi sytuacja, gdy pierwszy przychód z tego tytułu osiągniemy w grudniu. Wówczas zawiadomienie o wyborze ryczałtu trzeba złożyć do końca danego roku.

Jeżeli natomiast rozliczamy się już ryczałtem i chcemy przy nim pozostać, nie należy składać co roku zawiadomienia – forma opodatkowania jest domyślnie przyjmowana przez urząd skarbowy jako kontynuacja tej, którą stosowaliśmy w poprzednim roku podatkowym.

Zasady ogólne czy ryczałt – co wybrać?

Najem prywatny i odrębna działalność – podatek dochodowy

Przedsiębiorca, który poza prowadzoną działalnością zajmuje się najmem prywatnym, ma prawo opodatkować przychody z tego tytułu ryczałtem.

Osiąganie dodatkowych przychodów z najmu prywatnego opodatkowanych ryczałtem nie stanowi przeszkody dla skorzystania z możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem lub jako osoba samotnie wychowująca dziecko.

Najem z działalności – zasady ogólne lub podatek liniowy

Formy opodatkowania działalności – którą wybrać?

Jeżeli świadczenie usług najmu dotyczy działalności gospodarczej, to jako formę opodatkowania możemy wybrać zasady ogólne, czyli podatek w wysokości 18% lub 32%.

W przeciwieństwie do najmu prywatnego wybierając skalę podatkową mamy obowiązek prowadzenia KPiR. Nie wystarczy wówczas ewidencja osiąganych dochodów.

Decydując się na podatek liniowy również mamy obowiązek prowadzenia KPiR i odprowadzania zaliczek na podatek dochodowy. Stawka podatku wynosi zawsze 19%, dlatego taka forma opodatkowania jest opłacalna dla przedsiębiorców, którzy uzyskują wysokie dochody.

Czy warto zdecydować się na podatek liniowy?

Wykluczenie opodatkowania ryczałtem

Najem prowadzony w ramach działalności wyklucza opodatkowanie tych przychodów ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Ta preferencyjna forma opodatkowania dostępna jest tylko dla najmu prywatnego.

Co może być kosztem wynajmującego?

Przy zastosowaniu zasad ogólnych i podatku liniowego uwzględniane są koszty uzyskania przychodów, które obniżają podstawę opodatkowania.

Jeżeli wynajmując nieruchomość generowanych jest sporo kosztów podatkowych, to może się zdarzyć, że pomimo wyższej stawki podatku taka forma rozliczeń będzie korzystniejsza niż ryczałt.

Kosztami podatkowymi są wszelkie racjonalnie i gospodarczo uzasadnione wydatki z nim związane, których celem jest osiągnięcie przychodów, w tym również zabezpieczenie i zachowanie źródła przychodów.

Przykładowe wydatki, które stanowią koszty uzyskania przychodów dla usług najmu to:

  • odpisy amortyzacyjne budynku i innych środków trwałych,
  • remont czy modernizacja nieruchomości,
  • wyposażenie lokalu,
  • naprawy sprzętów,
  • opłaty na czynsz i media,
  • podatek od nieruchomości,
  • ubezpieczenie.

Jeżeli jednak na umowie najmu widnieje informacja, że powyższe koszty pokrywa najemca, to osoba wynajmująca nie ma prawa uwzględnienia ich jako koszty uzyskania przychodów.

Zmiany w KPiR – mniej obowiązków przedsiębiorcy

Przerwa w najmie nieruchomości

Może się zdarzyć, że wynajem nieruchomości zostanie przerwany na pewien okres. Nie ma wówczas przychodów, ale wydatki na remont, media itp. stanowią koszty. Są bowiem poniesione w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, czyli najmu.

 

wynajem turystyczny a kasa

Czy kaucja zwrotna stanowi przychód?

Do przychodów wynajmującego nie zalicza się kaucji pobranej na poczet ewentualnych zniszczeń wynikających z winy najemcy, ponieważ kaucja jest zwrotna. W przypadku, gdy wynajmujący zadecyduje o zatrzymaniu kaucji (całości bądź jej części) na skutek stwierdzenia strat, powstanie konieczność wykazania przychodu z najmu.

Aby precyzyjnie mógł zostać określony moment powstania obowiązku podatkowego z tytułu zatrzymania kaucji, umowa powinna być skonstruowana w sposób umożliwiający ustalenie dnia, w którym kaucja podlega zwrotowi lub może zostać zatrzymana.

Najem nieruchomości a podatek VAT

Definicja działalności gospodarczej dla celów VAT obejmuje większą ilość przypadków niż definicja działalności gospodarczej dla celów podatku PIT. Może się zdarzyć, że nie będziemy prowadzić działalności w ramach podatku dochodowego, ale będziemy prowadzić ją w zakresie podatku VAT.

Jeżeli bowiem działalność świadczenia usług polegających na korzystaniu z majątku służy celom zarobkowym w sposób ciągły, to należy zarejestrować się do VAT. Nierzadko zdarza się bowiem, że najem prywatny podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Mamy tutaj jednak dostępne dwa rodzaje zwolnienia z VAT, z których można skorzystać.

1. Zwolnienie przedmiotowe – usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe są zwolnione z VAT – niezależnie od wartości osiąganego przychodu z tego tytułu.

2. Zwolnienie podmiotowe – obowiązuje do momentu przekroczenia limitu obrotów w wysokości 150 tys. zł w skali roku.

Najem prywatny i działalność gospodarcza – VAT

Najważniejsze zmiany w VAT na 2016 rok

W przypadku jednoczesnego prowadzenia działalności gospodarczej i świadczenia usług najmu jako osoba prywatna trzeba bardziej szczegółowo przeanalizować kwestie opodatkowania VAT.

Jeżeli bowiem przedsiębiorca w ramach działalności jest czynnym podatnikiem VAT, to ma obowiązek naliczać VAT również do usług najmu.

Usługi wynajmowania nieruchomości o charakterze mieszkalnym (zwolnione przedmiotowo) oczywiście w dalszym ciągu nie powodują obowiązku naliczania VAT. Przychód z tego tytułu wykazujemy w składanej deklaracji VAT (dostawa towarów oraz świadczenie usług, na terytorium kraju, zwolnione od podatku).

Prowadząc działalność gospodarczą, w ramach której korzystamy ze zwolnienia podmiotowego z VAT (do limitu obrotów) sumując sprzedaż należy uwzględnić również wartość usług najmu nieruchomości. Jeżeli limit zwolnienia zostanie przekroczony (suma obrotów z tytułu najmu i przychodów uzyskiwanych w ramach działalności) to powstanie konieczność rejestracji do VAT.

Od tej pory będzie trzeba naliczać VAT zarówno do usług najmu, jak i czynności świadczonych w ramach działalności gospodarczej.

Wartości usług zwolnionych przedmiotowo z VAT nie wlicza się do limitu zwolnienia podmiotowego z VAT.

Przykład 1
Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą, wynajmuje lokal użytkowy (najem prywatny) i korzysta ze zwolnienia podmiotowego. W momencie przekroczenia limitu 150 000 zł (suma przychodów z działalności i najmu) przedsiębiorca ma obowiązek zarejestrować się do VAT. Od tej pory będzie opodatkowywał zarówno przychody z działalności i najmu.

Przykład 2
Przedsiębiorca ma firmę, wynajmuje nieruchomość na cele mieszkalne (najem prywatny), korzysta ze zwolnienia podmiotowego i przedmiotowego. Do limitu zwolnienia z VAT wlicza tylko i wyłącznie przychody osiągane w ramach działalności. Jeżeli ich wartość przekroczy przysługujący limit zwolnienia 150 000 zł, od tej pory zacznie naliczać podatek VAT do czynności świadczonych w ramach działalności. Najem na cele mieszkalne w dalszym ciągu będzie zwolniony z tego podatku (na podstawie zwolnienia przedmiotowego).

Załóż bezpłatne konto i korzystaj!

  • Kontaktuj się z księgowymi od poniedziałku do soboty w godzinach 7 – 22
  • Czytaj praktyczny newsletter
  • Testuj księgowość online i fakturowanie – za darmo!

Załóż konto

Masz pytania? Zostaw komentarz lub napisz na adres: info@infakt.pl.