Rozliczenie najmu. Czy trzeba założyć działalność gospodarczą?


28 grudnia 2020 7 min. czytania

Szukasz sposobu na rozliczenie najmu? Być może posiadasz dom lub mieszkanie w miejscu chętnie odwiedzanym przez turystów? Planujesz sezonowy najem pokoju, lokalu lub domku letniskowego? To świetny pomysł na pozyskanie dodatkowego zarobku. Jest to tzw. najem krótkoterminowy. W tym artykule odpowiemy na pytanie czy prowadząc najem poprzez Airbnb i booking.com trzeba założyć działalność gospodarczą. Przeanalizujemy też na przykładach jaką formę opodatkowania opłaca się wybrać.  

Oferta najmu w serwisach internetowych

Publikując swoją ofertę w serwisach internetowych zyskujemy reklamę, dzięki niej stałą rotację, rekomendacje i czas. To wszystko w jednym miejscu. Rezerwacje są potwierdzone i dostosowane do naszego kalendarza. Zyskany czas możemy poświęcić dla nowych gości, czy też na kwestie organizacyjne związane np. z utrzymaniem porządku lub przekazaniem kluczy. Istnieje wiele portali internetowych świadczących usługi w tym zakresie. Największą popularnością cieszą się Airbnb i booking.com. Gospodarze booking.com otrzymują płatność bezpośrednio od gości. Opłacają miesięczną prowizję od każdej rezerwacji. Wysokość prowizji jest ustalana podczas rejestracji do serwisu. Publikowanie oferty w Airbnb jest darmowe. Płatność od gości pobiera serwis, od której potrąca prowizję w wysokości 3%. Pozostały przychód jest do naszej dyspozycji. Należy go oczywiście rozliczyć w Urzędzie Skarbowym.

Rozliczenie najmu z Airbnb i booking.com. Czy trzeba założyć działalność gospodarczą?

Wiele zależy od konkretnej sytuacji podatnika, prowadzonych przez niego działań i charakteru wykonywanych czynności. Chcąc odpowiedzieć na zadane pytanie, posłużymy się analizą definicji działalności gospodarczej. Wymienia ona kilka kluczowych cech, które świadczą o tym, że prowadzone przez nas działania mają charakter działalności gospodarczej:

  • działalność zarobkowa
  • prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat,
  • prowadzona w sposób zorganizowany i ciągły,
  • z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w ustawie.

Interpretacje podatkowe wskazują, że najem krótkoterminowy spełnia powyższą definicję ponieważ charakteryzuje się prowadzeniem czynności w sposób zorganizowany, profesjonalny i ciągły. Świadczą o tym zaplanowane działania np. udostępnienie oferty z mieszkaniem do wynajęcia, czyli reklama, regularne przyjmowanie gości w celu zarobkowym. Jak zakładają interpretacje tego rodzaju przedsięwzięcia, przy prowadzonym wynajmie nie mogą mieć ze swej istoty charakteru przypadkowego czy też incydentalnego. Wymagają one podejmowania szeregu zaplanowanych oraz przemyślanych czynności, np. opłata firmy sprzątającej lokal. Ponadto cechą charakterystyczną działalności gospodarczej jest również jej ukierunkowanie na zbyt, na zaspakajanie potrzeb osób trzecich, czyli w analizowanym przypadku, osób wynajmujących mieszkanie.

Podsumowując organy skarbowe stwierdzają, że zakwaterowanie krótkoterminowe będzie:

  • szeregiem cyklicznych, powtarzalnych okresowo działań,
  • prowadzonych w sposób zorganizowany i ciągły,
  • podejmowanych w celach zarobkowych.

Cechy te zawierają wspomniane elementy definicji działalności gospodarczej, dlatego przychody z wynajmu krótkoterminowego należy zaliczyć do źródła przychodów „działalność gospodarcza”. 

Zakładając działalność musimy określić kody PKD odpowiednie dla oferowanych usług. Dla rozliczenia najmu krótkoterminowego odpowiedni będzie kod 55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania. 

Należy pamiętać, że krótkoterminowy najem nie jest najmem na cele mieszkaniowe.

Jak rozliczyć najem na cele mieszkaniowe w ramach działalności gospodarczej?

Najem krótkoterminowy a PIT

Najem krótkoterminowy prowadzony w ramach własnej firmy możemy rozliczyć tradycyjnie na zasadach ogólnych, podatkiem liniowym, ryczałtem a nawet kartą podatkową.

Rozliczając się na zasadach ogólnych, możemy odliczyć od osiągniętych przychodów koszty, co daje nam dochód, czyli podstawę od której liczymy podatek. Możemy odliczać koszty tj. czynsz, prąd, gaz, internet, odsetki od kredytu zaciągnięte na mieszkanie, amortyzację samego mieszkania oraz wiele innych wydatków związanych z prowadzeniem firmy i utrzymaniem lokalu. Wysokość podatku dochodowego na zasadach ogólnych wynosi 17%.

Dodatkowo dochód możemy obniżyć składkami społecznymi ZUS a wyliczony już podatek do zapłaty jeszcze dodatkowo składkami zdrowotnymi w wartości 7,75%.

Uwaga: Osiągając dochód w trakcie roku kalendarzowego, który przekroczy wartość I progu podatkowego 85 528 zł, zapłacimy podatek: 14 539,76 zł + 32% nadwyżki ponad 85 528 zł – kwota zmniejszająca podatek. (Czyli podatek 17% naliczany jest do kwoty dochodu 85 528 zł)

W takiej sytuacji warto przemyśleć opodatkowanie dochodów sposobem liniowym. Podatek liniowy tak jak zasady ogólne umożliwia pomniejszenie przychodu o koszty uzyskania przychodu, tworząc podstawę opodatkowania. Natomiast podatek liniowy nie ma progów podatkowych. Stawka podatku wynosi zawsze 19%.

Wadą tej formy opodatkowania jest jednak brak możliwości rozliczenia dochodów wspólnie z małżonkiem oraz odliczenia większości ulg w zeznaniu rocznym, które przysługują dla zasad ogólnych. Należy zaznaczyć, że nie mamy możliwości odliczenia kwoty wolnej od podatku.

Działalność gospodarczą w zakresie krótkoterminowego zakwaterowania możemy rozliczyć też ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Przepisy wówczas narzucają stawkę podatku 8,5%. Podatek naliczamy od przychodu – nie od dochodu. Wydatki jakie ponosimy w związku z prowadzonym zakwaterowaniem nie mają wpływu na pomniejszenie podstawy opodatkowania. Podstawę opodatkowania, czyli w tym wypadku przychód, może nam obniżyć jedynie składka społeczna, a podatek – składka zdrowotna. Należy też zwrócić uwagę, że stosując tą formę opodatkowania, nie możemy rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Z ryczałtowych form opodatkowania możemy też zastosować kartę podatkową. Ustawa o zryczałtowanym podatku od osób fizycznych, dla usługi hotelarskiej, polegającej na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków) określa ramy kwot podatku jakie będą odprowadzane do Urzędu Skarbowego. Warunkiem możliwości zastosowania karty podatkowej jest to, aby łączna liczba pokoi (w tym także w domkach turystycznych) nie przekraczała 12. Kwoty podatku są uzależnione od specyfiki działalności oraz od ilości mieszkańców w danej miejscowości. Przykładowo dla miejscowości której liczba mieszkańców przekracza 20 000 osób, podatek dla usługi hotelarskiej wyniesie 220-446 zł. Zatem dla Krakowa, gdzie ilość mieszkańców przekracza 761 tys, wysokość podatku będzie oscylowała właśnie w granicach 220-446 zł. Dokładną wartość określi nam Naczelnik US. Stosując kartę podatkową nie możemy zatrudniać więcej niż 2 pracowników lub 2 pełnoletnich członków rodziny, nie wyłączając małżonka – co jasno przedstawiają przepisy.

Rozliczenie najmu krótkoterminowego a VAT

Przepisy dają możliwość zastosowania obniżonej stawki VAT 8% dla usług zakwaterowania. Możemy też skorzystać ze zwolnienia podmiotowego, które w  2021 roku wynosi  200 000 zł. Nie możemy skorzystać jednak ze zwolnienia z VAT przedmiotowego z tytułu art. 43 ust. 1 pkt 36 Ustawy o VAT. Zwalnia on z obowiązku naliczania podatku VAT usługi najmu na cele mieszkalne. Najem krótkoterminowy, który rozważamy w tym artykule nie stanowi najmu na cele mieszkalne, lecz na cele turystyczne. Więcej na temat zwolnienia z VAT przy rozliczeniu najmu na cele mieszkalne już wkrótce.

Kiedy warto być vatowcem?

Najem prywatny a najem w ramach działalności gospodarczej 

Chcesz poprawić swoją płynność finansową?

Załóż testowe konto i korzystaj za darmo!

  • Kontaktuj się z naszymi specjalistami od poniedziałku do soboty w godzinach 7 – 22.
  • Przekonaj się, że wystawianie faktur i dbanie o porządek w dokumentach jest proste!

Załóż konto w inFakcie i rozliczaj najem za darmo.

W razie pytań lub wątpliwości dotyczących artykułu zachęcamy do pozostawienia komentarza. Odpowiedzi udzieli autor wpisu.

Instrukcje dotyczące ujęcia zdarzeń gospodarczych w aplikacji inFakt znajdują się na naszej bazie wiedzy.

Księgowość online bez wychodzenia z domu

  • Bez papieru
  • Bez dojazdów do księgowego
  • Bez marnowania Twojego czasu