Kredyt hipoteczny dla przedsiębiorcy – jak się do niego przygotować?


5 sierpnia 2021 6 min. czytania

Właściciele firm chcąc uzyskać kredyt hipoteczny, zderzają się z wieloma trudnościami.  Banki zdecydowanie preferują klientów zatrudnionych na umowę o pracę na czas nieokreślony – w ich ocenie to najbardziej stabilny i pewny dochód. Co, jeśli mimo wszystko chcesz ubiegać się o kredyt hipoteczny, prowadząc firmę?

Banki oczywiście wciąż preferują kredytobiorców zatrudnionych na podstawie UoP, ale od pewnego czasu dostosowują swoją ofertę do realiów polskiej gospodarki i pomału nieco łatwiej otrzymać kredyt osobom, które prowadzą własną działalność gospodarczą. Coraz więcej osób chce być „na swoim”, bądź przechodzi na współpracę B2B z byłym pracodawcą, stąd wykluczenie tej grupy byłoby po prostu strzałem w stopę i utratą wielu cennych klientów.

O co warto zadbać, zanim zaczniemy ubiegać się o kredyt hipoteczny i na co zwracają uwagę banki, oceniając zdolność kredytową przedsiębiorcy?

Staż na rynku – trudniej mają właściciele młodych firm

Im dłużej twoja firma jest na rynku, tym lepiej dla ciebie. Żaden bank nie udzieli bowiem kredytu hipotecznego właścicielowi nowo otwartej działalności. Minimalny okres funkcjonowania wynosi zwykle 12 miesięcy, a niekiedy są to nawet 24 miesiące (i dotyczy to nieprzerwanego działania) – tak długi czas tyczy się branż wysokiego ryzyka jak transport czy gastronomia.

Niektóre banki stosują wyjątki od przyjętych przez siebie reguł, zwykle jednak mogą na nie liczyć osoby wykonujące wolne zawody lub te, których zakres prowadzonej działalności jest kontynuacją wcześniej wykonywanej umowy. Większe szanse na kredyt hipoteczny mają więc specjaliści tacy jak: lekarze czy dentyści przyjmujący w prywatnych gabinetach, architekci, prawnicy. Czasem mogą go nawet otrzymać go na specjalnych warunkach w ramach oferty dla wolnych zawodów.

Stałe wpływy – nie tylko z ostatnich miesięcy

Zanim bank podejmie decyzję o przyznaniu ci kredytu, bardzo dokładnie przeanalizuje sytuację finansową twojej firmy. Na pewno weźmie pod uwagę średnią dochodu netto za ostatnie 12 miesięcy.  Im wyższy masz dochód, tym wyższa będzie twoja zdolność kredytowa. Ale! Bardzo ważna jest też stabilność wpływów. Banki nie zaakceptują nawet rewelacyjnych dochodów firmy, która ten duży zysk wygenerowała nagle w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Takie działanie może zostać potraktowane jako manipulacja na potrzeby uzyskania kredytu hipotecznego na firmę.

Banki dokładnie sprawdzą, czy na twoje konto co miesiąc wpływa mniej więcej taka sama kwota, a jeżeli nie, to jak duże są rozbieżności –  duże wahania między miesięcznymi wpływami mogą wpłynąć na odrzucenie wniosku o kredyt. Eksperci wskazują, że te nie powinny być większe niż 30%.

Dobra historia kredytowa – warto zadbać o nią w BIK

Oprócz tego bank sprawdzi również twoją historię kredytową. Wnikliwie przyjrzy się, jak spłacałeś dotychczasowe zobowiązania. W cenie jest oczywiście rzetelność i terminowość. Wszelkie opóźnienia albo, co gorsza długi, uniemożliwią uzyskanie kredytu hipotecznego.

Bank przeanalizuje także twoje regularne wydatki (rachunki, raty kredytów i pożyczek, alimenty, koszty utrzymania siebie i ew. innych osób) z wnioskowaną sumą. Do składanego w banku wniosku musisz również dołączyć dokumenty potwierdzające, że na bieżąco odprowadzasz składki ZUS i na na czas regulujesz swoje zobowiązania wobec urzędu skarbowego. Komisja Nadzoru Finansowego wskazuje, że limit wszystkich zobowiązań finansowych kredytobiorcy łącznie z potencjalną ratą kredytu hipotecznego nie powinny stanowić więcej niż 50 proc. dochodów.

Większość banków sprawdza też przedsiębiorcę w bazach, których zadaniem jest gromadzenie informacji na temat historii kredytowej podmiotów prowadzących działalność gospodarczą, np. ERIF czy KRD. Część z nich wydaje firmom specjalne certyfikaty, np. Certyfikat Firmy Wiarygodnej Finansowo, oferowany przez BIG InfoMonitor. Posiadanie takiego dokumentu może podnieść nasze szanse. Poza tym banki są zobowiązane sprawdzić każdego klienta w rejestrach Biura Informacji Kredytowej.

Jak otrzymać zaświadczenie o niezaleganiu w ZUS i US?

Zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami ZUS złożyć poprzez portal PUE ZUS, wypełniając wniosek RWN. Jeśli nie masz żadnych zaległości, otrzymasz go do 7 dni. Jeśli zalegasz z niedopłatą, ZUS odmówi Ci wydania zaświadczenia do czasu uregulowania ich. Pieniądze na twoim indywidualnym koncie ZUS księgowane są codziennie, więc jeśli dziś uregulujesz brakujące odsetki lub składkę, najpewniej kolejnego dnia roboczego będziesz mógł już wnioskować o zaświadczenie. Cała usługa jest bezpłatna. Warto korzystać z PUE ZUS, żeby na bieżąco kontrolować saldo swojego konta.

Zaświadczenie o niezaleganiu w podatkach możesz złożyć poprzez rządowy portal biznes.gov.pl, jeśli posiadasz Profil Zaufany. Za wydanie go pobierana jest opłata skarbowa w wysokości 21 zł.

Oba dokumenty mogą zostać dostarczone w formie elektronicznej na twoje indywidualne konto lub listownie na podany adres. Oczywiście jest też możliwość złożenia wniosku osobiście w US lub ZUS.

Forma prawna i sposób opodatkowania działalności

Jedną z pierwszych decyzji, jaką trzeba podjąć zakładając własną działalność, jest wybór formy prawnej działalności gospodarczej. Wpływa ona nie tylko na aspekty związane z funkcjonowaniem firmy, ale również na twoją zdolność kredytową. Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, bank weźmie pod uwagę wyłącznie twoje zobowiązania prywatne i firmowe. Jeśli jednak funkcjonujesz w ramach spółki, to musisz wiedzieć, że jej ewentualne zobowiązania również będą uwzględnione przy ocenie twojej wiarygodności kredytowej.

W kontekście obliczania zdolności kredytowej duże znaczenie ma również wybrany przez ciebie sposób opodatkowania działalności. Banki bardzo różnie podchodzą do przedsiębiorców, którzy wybrali ryczałt lub kartę podatkową oraz osób rozliczających się w oparciu o Księgę Przychodów i Rozchodów. Oczywiście w przypadku każdej z tych form kluczowa jest stabilność działalności i regularne wpływy, jednak samo wyliczanie zdolności kredytowej na ich podstawie wygląda całkiem inaczej. Jeśli rozliczasz się na zasadach ogólnych lub stosujesz podatek liniowy możesz czuć się naprawdę uprzywilejowany, jeśli wybrałeś którąś z pozostałych metod – o kredyt może być nieco trudniej.