Absolwentka kierunku Matematyka w finansach i ekonomii na Politechnice Krakowskiej. W inFakcie zajmuje stanowisko Eksperta ds. księgowości. Czas wolny spędza głównie w gronie znajomych. Lubi podróżować, gotować, a także muzykę punk rockową i musicale.

Zakup i amortyzacja mieszkania może przynieść przedsiębiorcy wiele korzyści finansowych – dotyczy to zarówno biura, gabinetu, czy magazynu, jak i mieszkania na wynajem. Przekonaj się, czy warto wprowadzić nieruchomość do majątku firmowego oraz z czym się to wiąże.

Mieszkanie w całości przeznaczone na cele firmowe

Wprowadzenie całego mieszkania do majątku firmowego jest uzasadnione w następujących sytuacjach:

  • mieszkanie przeznaczone jest na wynajem – nie ma znaczenia czy lokal udostępniamy osobie prywatnej czy innej firmie;
  • nieruchomość wykorzystywana jest przez przedsiębiorcę na potrzeby związane z prowadzoną przez niego firmą (biuro, magazyn, punkt usługowy, handlowy czy produkcyjny).

Kiedy mieszkanie jest zdatne do użytku?

Wprowadzając mieszkanie do ewidencji środków trwałych trzeba mieć na uwadze, że data przyjęcia środka trwałego do użytkowania nie może być wcześniejsza niż moment, w którym mieszkanie jest już kompletne i zdatne do użytku w firmie. Budynek musi być w całości wykończony, a nowy właściciel powinien posiadać wszystkie pozwolenia i dokumenty niezbędne do przyjęcia budynku do używania.

Najem prywatny i prowadzony w ramach firmy – rozliczenie PIT i VAT

Kredyt hipoteczny na mieszkanie firmowe – jak rozliczyć?

Odsetki bankowe stanowiące nieodłączną część kredytu hipotecznego obniżają podatek dochodowy do zapłaty. Trzeba jednak mieć na uwadze, że odsetki są kosztem firmowym dopiero od momentu ujęcia mieszkania w ewidencji środków trwałych. Oznacza to, że jeżeli część odsetek od kredytu zostanie naliczona jeszcze przed datą przyjęcia mieszkania do użytkowania, należy wliczyć je do wartości początkowej nieruchomości. Tak samo postępujemy również w przypadku, gdy odsetki zostaną naliczone jeszcze przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, ale zapłacone później. Dopiero te, które będą naliczone po dniu przyjęcia budynku do użytku w działalności rozliczamy na bieżąco. Możemy je ujmować w kosztach firmowych dopiero po faktycznym ich opłaceniu. Dokumentem stanowiącym podstawę odliczenia jest umowa kredytu i potwierdzenie zapłaty.

Prowizja bankowa zwiększa wartość początkową nieruchomości. Nie ma znaczenia kiedy zostanie zapłacona – przed czy po wprowadzeniu mieszkania do majątku firmowego. 

Pozostałe wydatki poniesione na bieżącą obsługę kredytu zapłacone po dacie przyjęcia do użytkowania w działalności rozliczamy jako koszty podatkowe. 

Raty kredytowe nie stanowią kosztów uzyskania przychodów, gdyż wprowadzając mieszkanie do ewidencji środków trwałych będzie ono amortyzowane, a tym samym ujęte w kosztach z odpowiednim rozłożeniem w czasie.

Sprawdź też jak rozliczać opłaty za linię kredytową

Amortyzacja mieszkania – jak ustalić wartość początkową?

Koszty poniesione na cele przystosowania budynku do użytku powiększają wartość początkową nieruchomości wprowadzanej do ewidencji środków trwałych.

Mieszkanie w firmie oznacza jego amortyzację, czyli wydatek będzie ujmowany w kosztach uzyskania przychodów co miesiąc – w postaci odpisów amortyzacyjnych. W ten sposób zaliczka na podatek dochodowy będzie cyklicznie obniżana przez cały okres amortyzacji nieruchomości.

Data przyjęcia do użytkowania budynku jest kluczową datą dla celów rozliczenia podatku dochodowego. Amortyzacja zaczyna się bowiem od miesiąca następującego po miesiącu, w którym środek trwały został przyjęty do używania w firmie. Trzeba wówczas ustalić stawkę i metodę amortyzacji mieszkania.

Cena nabycia obejmuje nie tylko cenę samego mieszkania, ale także wszelkie inne związane z tym opłaty. Wydatki, które mogą zwiększyć wartość początkową nieruchomości to wspomniane już wcześniej nakłady poniesione na remont, prowizja bankowa i odsetki naliczone przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych. Inne przykładowe koszty, jakie można wliczyć do tej wartości to:

  • opłata u notariusza,
  • opłata sądowa,
  • zapłata dla prawnika,
  • prowizja dla pośrednika nieruchomości,
  • prowizja dla pośrednika kredytowego.

Koszty remontu a podatek VAT

Nakłady poniesione na remont mieszkania przed dniem wprowadzenia go do ewidencji środków trwałych rozliczamy oddzielnie dla celów podatku dochodowego i podatku VAT. Tak jak zostało już wcześniej wspomniane powiększają one wartość początkową budynku, ale VAT należy rozliczać na bieżąco. Obowiązuje bowiem zasada, że czas na rozliczenie podatku VAT mamy do dwóch okresów rozliczeniowych następujących po okresie rozliczeniowym, w którym powstał obowiązek podatkowy.

Oznacza to, że od faktur kosztowych dokumentujących wydatki poniesione na wykończenie mieszkania odliczamy podatek VAT, ale wartość netto z wszystkich takich faktur należy zsumować. Kiedy budynek będzie gotowy do przyjęcia w firmie, zwiększona zostanie o tą kwotę wartość początkowa nieruchomości.

Amortyzacja mieszkania „na firmę” – sposób na oszczędności

Amortyzacja mieszkania (mieszkalne i niemieszkalne)

Wprowadzając mieszkanie do ewidencji środków trwałych przedsiębiorca ma obowiązek przyporządkować odpowiedni kod Klasyfikacji Środków Trwałych (KŚT) oraz ustalić roczną stawkę amortyzacji.

Budynki niemieszkalne mieszczą się w podgrugie 10 KŚT, natomiast budynki mieszkalne znajdziemy w podgrupie 11 KŚT. Poszczególnym kodom odpowiadają odpowiednie stawki amortyzacji. Zazwyczaj stawka amortyzacji dla budynków niemieszkalnych to 2,5%, a dla mieszkalnych 1,5% (z pewnymi wyjątkami). Oznacza to, że na ogół amortyzacja nieruchomości niemieszkalnej trwa 40 lat, natomiast mieszkalnej prawie 67 lat.

Kiedy można podwyższyć stawkę amortyzacji?

Amortyzacją jednorazową nie mogą zostać objęte składniki majątku zaliczone do grupy pierwszej, co oznacza że zarówno budynki mieszkalne jak i niemieszkalne nie podlegają jednorazowej amortyzacji.

Jedyną opcją szybszego umorzenia budynku jest podwyższenie stawki amortyzacji. Dopuszczalne jest bowiem ustalenie indywidualnej stawki pod określonymi warunkami.

1. Dla budynków mieszkalnych po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika indywidualną stawkę można zastosować, gdy:

  • lokal jest używany przez poprzedniego właściciela przez okres przynajmniej 60 miesięcy (wykazanie tego w razie kontroli urzędu skarbowego ciąży na przedsiębiorcy);
  • lokal jest ulepszony (przebudowany, rozbudowany, zmodernizowany, zrekonstruowany, zaadaptowany), co oznacza że przedsiębiorca przed wprowadzeniem budynku do ewidencji środków trwałych poniósł nakłady o równowartości przynajmniej 30% jego wartości początkowej.

Sprawdź czym różni się ulepszenie środka trwałego od kosztu bieżącego

2. Dla budynków niemieszkalnych, których standardowa stawka amortyzacyjna wynosi 2,5% (po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika) podwyższenie stawki możliwe jest tylko w przypadku używanej nieruchomości, ulepszenie budynku niemieszkalnego nie stanowi podstawy do podwyższenia stawki amortyzacyjnej.

Indywidualną stawkę możemy zastosować nawet dla lokali niemieszkalnych używanych przez poprzedniego właściciela (o ile jesteśmy w stanie to udowodnić) przez okres roku przed jego wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych. Najwyższa możliwa do zastosowania roczna stawka amortyzacji zależna jest natomiast od momentu, kiedy lokal został po raz pierwszy oddany do używania.

Okres amortyzacji nie może być wówczas krótszy niż 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych prowadzonej przez przedsiębiorcę. Dodatkowo należy uwzględnić fakt, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Indywidualne stawki – amortyzacja mieszkania na przykładach

Przykład 1 (budynek mieszkalny)

Załóżmy, że kupiliśmy budynek mieszkalny, którego wartość początkowa wynosi 450 000 zł. Lokal był używany przez poprzedniego właściciela przez okres 6 lat, czyli więcej niż 60 miesięcy. Oznacza to, że możemy zastosować podwyższoną stawkę amortyzacji w wysokości 10%. Wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego ustalimy w następujący sposób:

  • 450 000 zł · 10% = 45 000 zł – wartość rocznego odpisu amortyzacyjnego;
  • 40 000 zł ÷ 12 miesięcy = 3 750 zł – wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego.

Przykład 2 (budynek niemieszkalny)

Załóżmy, że przedsiębiorca dokonał zakupu budynku niemieszkalnego, który był używany przez poprzedniego właściciela przez okres 15 lat. Wartość początkowa lokalu to 300 000 zł. Obliczymy wartość miesięcznego odpisu amortyzacyjnego.

  • 40 lat – 15 lat = 25 (okres amortyzacji);
  • 100% ÷25 lat = 4% (roczna stawka amortyzacji);
  • 300 000 zł · 4% = 12 000 zł (wartość rocznego odpisu amortyzacyjnego);
  • 12 000 zł ÷ 12 miesięcy = 1000 zł (kwota miesięcznego odpisu amortyzacyjnego).

Czy amortyzacja mieszkania przy zastosowaniu wyższej stawki zawsze jest opłacalna?

Wyższa stawka amortyzacji oznacza większe miesięczne koszty uzyskania przychodów, a co za tym idzie niższe zaliczki na podatek dochodowy. Trzeba mieć na uwadze, że dla budynków mieszkalnych jak i niemieszkalnych amortyzacja może trwać najkrócej przez okres 10 lat, czyli najwyższa indywidualna stawka amortyzacji wynosi 10%. Oznacza to, że dla budynków mieszkalnych możemy zastosować podwyższoną stawkę z przedziału 1,5%-10%, a dla lokali niemieszkalnych pomiędzy 2,5% a 10%.

Nie zawsze opłaci się stawka w wysokości 10%, gdyż nadwyżka kosztów nad przychodami powoduje wykazanie straty. Rozliczenie straty jest natomiast możliwe tylko w najbliższych kolejno po sobie następujących pięciu latach podatkowych (w jednym roku nie może przekroczyć 50% wartości poniesionej straty). Po upływie 5 lat bezpowrotnie stracimy przywilej rozliczenia straty z poprzednich lat. Oznacza to, że każdy przedsiębiorca, któremu przysługuje prawo ustalenia indywidualnej stawki amortyzacji powinien dokonać samodzielnej analizy swoich kosztów i przychodów, a następnie podjąć decyzję jaka stawka będzie dla niego najbardziej opłacalna.

Co jeszcze można rozliczyć?

Posiadanie mieszkania wiąże się z dużą ilością wydatków począwszy od jego zakupu, przez remont a skończywszy na urządzeniu. Nakłady poniesione na wyposażenie budynku (meble, niezbędne sprzęty i dekoracje) są kosztami podatkowymi. Rozliczając wydatki na dekoracje trzeba jednak zachować szczególną ostrożność ponieważ niektóre urzędy kwestionują tego typu koszty.

Dekoracje mieszkania kosztem firmowym

Obawiając się o swój majątek przedsiębiorcy coraz częściej decydują się na jego ubezpieczenie. Dobra wiadomość jest taka, że niewątpliwie jest to koszt uzyskania przychodów, gdyż zabezpiecza źródło przychodów.

Kosztami firmowymi mogą być nawet niektóre… podatki. Mowa o podatku od nieruchomości i podatku gruntowym, ograny podatkowe prezentują przychylne stanowiska w tej kwestii.

Jak dodać zakup mieszkania w aplikacji inFakt?

Przy zakupie mieszkania należy w pierwszej kolejności zaksięgować wszystkie faktury dla celów podatku VAT, by możliwe było jego odliczenie w określonym terminie. W aplikacji trzeba dodać faktury jako „Koszty firmy” , przepisać dane z dokumentu i koniecznie oznaczyć w aplikacji opcję „Nie uwzględniaj do podatku dochodowego. Jeżeli przy ewidencjonowaniu faktury nie ma takiej opcji do wyboru trzeba włączyć ją w ustawieniach. W tym celu przechodzimy do zakładki „Ustawienia” (strzałka w prawym górnym rogu) -> „Faktury” -> „Ogólne” i zmieniamy „Wyświetlanie możliwości nieuwzględniania faktury w PIT” na „Tak”. Wówczas pojawi się taka opcja do wyboru przy wprowadzaniu faktury kosztowej.

Kiedy mieszkanie jest już kompletne i zdatne do użytku, po wyliczeniu wartości początkowej należy dodać budynek do ewidencji środków trwałych w aplikacji. W tym celu przechodzimy do zakładki „Koszty” -> „Środki trwałe” -> „Dodaj środek trwały” i uzupełniamy wszystkie dane. Amortyzacja mieszkania będzie w aplikacji naliczana automatycznie, wystarczy odpowiednio wprowadzić mieszkanie do ewidencji środków trwałych.

Jak wprowadzić środek trwały w aplikacji inFakt?

Zawieszenie działalności – co z amortyzacją mieszkania?

W trakcie zawieszenia działalności nie mamy prawa do naliczania odpisów amortyzacyjnych. Należy wówczas przerwać amortyzację mieszkania. Po odwieszeniu firmy będzie ją można oczywiście kontynuować. Co więcej, wydłużony zostanie okres amortyzacji środka trwałego, aby odpisy przypadające na czas zawieszenia działalności (które nie zostały naliczone) mogły zostać ujęte jako koszty uzyskania przychodów.

Zawieszenie działalności gospodarczej – sprawdź co z amortyzacją

Załóż bezpłatne konto i korzystaj!

  • Kontaktuj się z księgowymi od poniedziałku do soboty w godzinach 7-22
  • Czytaj praktyczny newsletter
  • Testuj księgowość online i fakturowanie – za darmo!

Załóż konto

Jeżeli rozważasz zakup mieszkania firmowego, ale masz wątpliwości dotyczące rozliczeń zostaw komentarz lub skontaktuj się z nami: info@infakt.pl.