Doradca podatkowy (nr wpisu 12152). Posiada ponad 10-letnie doświadczenie w obszarze księgowo-podatkowym zdobyte w pracy w dużych przedsiębiorstwach oraz przy obsłudze małych i średnich firm. Współpracuje z firmą inFakt w ramach Ogólnopolskiego Biura Rachunkowego.

Większość z nas koncentruje się na opodatkowaniu najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym zapominając o tym, że najem można także opodatkowywać na zasadach ogólnych. Myślę, że warto o tym pamiętać w szczególności gdy planujemy np. remont wynajmowanego mieszkania.

Najem jako źródło przychodu

Najem zaliczany jest do odrębnego źródła przychodów jeśli nie dotyczy działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i jest to taka działalność która prowadzona jest:

  • w celu osiagnięciu dochodu
  • w sposób ciagły, co oznacza przede wszystkich powtarzalność podejmowanych działań
  • w sposób zorganizowany, co jest tożsame z podporządkowaniem pewnym regułom, zasadom oraz służy osiągnięciu określonego celu

Jeśli wykluczymy, iż podejmowane przez nas działania związane z najmem spełniają definicję działalności gospodarczej a myślę, że najem długoterminowy jej nie spełnia, możemy zastanowić się nad wyborem odpowiedniej formy opodatkowania.

Ustawodawca daje nam dwie opcje do wyboru i wskazuje, że najem poza działalnością może być rozliczany na zasadach ogólnych lub też odsyła nas do ustawy o podatku o zryczałtowanym podatku dochodowym, gdzie wskazane są stawki 8,5% dla przychodów do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.

Oczywiście należy pamietać, że aby skorzystać z drugiej formy opodatkowania należy złożyć naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu wg miejsca zamieszkania oświadczenie o wyborze tej formy opodatkowania w terminie do 20go stycznia roku podatkowego natomiast dla osób rozpoczynających działalność nie później niż do 20 kolejnego miesiąca po otrzymaniu pierwszego przychodu.

najem prywatny

Ryczałt ewidencjonowany

Przy opodatkowaniu ryczałtem płaci się podatek od otrzymanego przychodu bez pomniejszania o koszty uzyskania przychodu. Jeśli część przychodu uzyskanego od najemcy przeznaczona będzie na opłaty ekploatacyjne należy to wyraźnie zaznaczyć w umowie inaczej cały otrzymany przychód powinien być opodatkowany odpowiednią stawką. Podatek wpłaca się raz na miesiąc lub raz na kwartał jeśli przychody w poprzednim roku podatkowym nie przekroczyły równowartości 25 000 tys EUR (w 2018 roku limit wynosi 107 842,50 zł) w terminie do 20 kolejnego miesiąca. Zaliczka za grudzień płatna jest do końca stycznia kolejnego roku podatkowego. W tym samym terminie należy złożyć zeznanie podatkowe na druku PIT-28.

Zasady ogólne

Przy opodatkowaniu na zasadach ogólnych wg skali progresywnej 18% oraz 32% podatek płacony jest od dochodu, czyli różnicy między faktycznie otrzymanem przychodem a kosztami uzyskania przychodu. Kosztami mogą być wszelkie opłaty eksploatacyjne związane z mieszkaniem jeśli poniósł je Wynajmujący. Podobnie rozliczymy w kosztach ubezpieczenie mieszkania a także, o czym warto pamiętać, amortyzację naszego lokalu będącego środkiem trwałym wg stawki 1,5% w skali roku lub nawet do 10% rocznie, jeśli mamy do czynienia z lokalem używanym lub ulepszonym. W koszty wliczymy także wydatki na remont mieszkania oraz niezbędne wyposażenie. Dlatego warto rozważyć zasady ogólne jeśli planujemy remont lub zakup nowego wyposażenia do wynajmowanego mieszkania. Należy także pamiętać o właściwym dokumentowaniu wszelkich ponoszonych wydatków.

Zaliczki od wyliczonego samodzielnie dochodu płaci się podobnie jak przy ryczałcie na zasadzie kasowej tj. od otrzymanego przychodu do 20 kolejnego miesiąca po otrzymaniu dochodu od najemcy. Warto w tym miejscu wspomnieć, że od tego roku przy ustalania dochodu z najmu na zasadach ogólnych zastosować możemy nowe zasady obliczania zaliczek polegające na tym, iż nie mamy obowiązku ich płacić, jeśli podatek należny od dochodu osiągniętego od początku roku pomniejszony o sumę zaliczek wpłaconych od początku roku, nie przekroczy 1 000 zł. Rozliczenie roczne składamy na druku PIT-36 i sumujemy w nim wszystkie osiągnięte w danym roku podatkowych dochody opodatkowane na zasadach ogólnych.

Myślę, że warto przeanalizować umowę najmu, planowane wydatki oraz obliczyć jaka forma opodatkowania jest dla nas najbardziej korzystna. Nic nie stoi na przeszkodzie aby zmieniać co roku formę opodatkowania w zależności od tego, co nam się bardziej opłaca.