Matematyk, który zajmuje się księgowością i kadrami. Obecnie rozwiewa wątpliwości księgowych i przedsiębiorców na szkoleniach, webinarach i artykułach na blogach inFakt. W przystępny sposób opisuje trudne przypadki, które zna z własnej praktyki.

Jak wygląda rozliczenie najmu w 2018 roku? Jakie formy opodatkowania ma do wyboru osoba, która zajmuje się najmem poza działalnością?

Najem prywatny czy w ramach działalności

W przepisach nie ma określonego wprost, kiedy osoba dokonująca najmu powinna założyć działalność gospodarczą i do którego momentu należy ją założyć. Akty prawne nie określają też tego, przy jakiej ilość mieszkań trzeba założyć działalność gospodarczą.

Natomiast ogólna zasada mówi, że aby dane czynności były traktowane jako działalność muszą być prowadzone w sposób zorganizowany, ciągły z nastawieniem na zysk.

Ponadto przytoczę interpretację indywidualną z dnia 15.07.2015 r., nr IBPB-2-2/4511-41/15/JG, w której Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach wskazał, że jeśli wynajmujący:

  • nawiązuje współpracę z wyspecjalizowanymi firmami,
  • dokonuje wynajmu wielu nieruchomości lub najmu okazjonalnego,
  • traktuje jako stałe źródło utrzymania,
  • wynajmuje mieszkanie w sposób ciągły, czyli przez dłuższy okres czasu

– to takie działania traktowane są jako najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej.

Najem w ramach działalności

Jeśli chodzi o najem prowadzony w ramach działalności, to podatnik ma prawo wybrać jedną z następujących form opodatkowania:

  • zasady ogólne – do kwoty 85 528z zł dochodu podatek w wysokości 18%, powyżej 32%,
  • podatku liniowego – stała stawka podatku 19%.

Ważne, że osoba prowadząca działalność dotyczącą najmu nie może wybrać opodatkowania w sposób zryczałtowany.

Najem prywatny

Osoba prowadząca najem prywatny, poza działalnością może dokonywać rozliczenia:

  • w sposób zryczałtowany – do kwoty 100 000 zł przychodu wg stawki 8,5%, ponad tą kwotę obowiązuje stawka 12,5%,
  • na zasadach ogólnych – do kwoty 85 528z zł dochodu podatek w wysokości 18%, powyżej 32%.

Warto chwilkę zatrzymać się przy opodatkowaniu w sposób zryczałtowany. Dokładne wyliczenie przedstawię na przykładzie.

Przykład 1 – Osoba dokonująca najmu prywatnego wybrała rozliczenie według ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Osiąga miesięczny przychód w wysokości 15 000 zł. Jaki podatek zapłaci za poszczególne miesiące?

  • styczeń – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 15 000 zł,
  • luty – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 30 000 zł,
  • marzec – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 45 000 zł,
  • kwiecień – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 60 000 zł,
  • maj – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 75 000 zł,
  • czerwiec – podatek wynosi 15 000 * 8,5% = 1 275, przychód od początku roku wynosi 90 000 zł,
  • lipiec – podatek wynosi 10 000 * 8,5% + 5 000 * 12,5% = 1 475, przychód od początku roku wynosi 105 000 zł,
  • sierpień – podatek wynosi 15 000 *12,5% = 1 875, przychód od początku roku wynosi 120 000 zł,
  • wrzesień – podatek wynosi 15 000 *12,5% = 1 875, przychód od początku roku wynosi 135 000 zł,
  • październik – podatek wynosi 15 000 *12,5% = 1 875, przychód od początku roku wynosi 150 000 zł,
  • listopad – podatek wynosi 15 000 *12,5% = 1 875, przychód od początku roku wynosi 165 000 zł,
  • grudzień – podatek wynosi 15 000 *12,5% = 1 875, przychód od początku roku wynosi 180 000 zł.

Wybór i zmiana formy opodatkowania

Osoba zakładająca działalność gospodarczą składa wniosek CEIDG-1 i w nim określa formę opodatkowania działalności gospodarczej na dany rok podatkowy. Natomiast przy najmie prywatnym zasadą jest opodatkowanie na zasadach ogólnych i podatnik będzie tak się musiał rozliczać, nawet jeśli nie złoży żadnego oświadczenie do US.

Jeśli chciałby rozliczać najem prywatny w sposób zryczałtowany, to wówczas ma obowiązek złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych do naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika, w terminie nie później niż do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnął pierwszy przychód z tego tytułu, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Niezależnie od tego, czy najem jest rozliczany w ramach działalności, czy prywatnie, po zakończonym roku podatkowym w terminie do 20 stycznia jest możliwość zmiany formy opodatkowania. Jeśli nie będzie zmiany w stosunku do roku podatkowego, to nie trzeba składać dodatkowych dokumentów.

Najem a działalność nieewidencjonowana

Od 30 kwietnia 2018 r. obowiązuje ustawa – Prawo przedsiębiorców. W jednym z jej artykułów jest mowa o działalności nieewidencjonowanej. Pojawia się zatem pytanie – czy świadcząc usługi w zakresie najmu można wykonywać je jako działalność bez rejestracji.

Odpowiedź, jest że tak można, pamiętając oczywiście o limicie miesięcznym przychodu w wysokości 1050 zł. Wówczas od uzyskanego przychodu płacony będzie podatek na zasadach ogólnych (nie ma opcji wyboru). Warto też dodać, że w trakcie roku można nie płacić żadnych zaliczek, a kwotę przychodu ująć w innych źródłach w PIT-36 i podatek uregulować z zeznania rocznego.