Specjalista ds. podatków zajmujący się tematyką podatku od towarów i usług. Obecnie wspiera księgowych i przedsiębiorców na szkoleniach, podczas webinarów oraz w publikowanych artykułach na blogach inFakt. Interesuje się kryptowalutami, transakcjami zagranicznymi oraz specyficznymi rozliczeniami VAT.

Wprowadzając nieruchomość do działalności gospodarczej, przedsiębiorca jest zobowiązany do określenia jej wartości. Ustalenie wartości początkowej nieruchomości ma wpływ na odpisy amortyzacyjne, które zmniejszają dochód do opodatkowania. Od jakich czynników zależy i jak ustalić wartość początkową nieruchomości.

Ustalenie wartości początkowej zasady ogólne

Aby określić wartość początkową nieruchomości należy stosować przepisy ustawy o podatku dochodowym. Mają tu zastosowanie przepisy dotyczące środków trwałych. Za wartość środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych uważa się (zgodnie z art. 22g ust. 1 ustawy o PIT):

  • w razie odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia,
  • w przypadku częściowego odpłatnego nabycia – cenę ich nabycia powiększoną o wartość różnicy pomiędzy wartością nieodpłatnych świadczeń a odpłatnością ponoszoną przez podatnika,
  • w razie wytworzenia we własnym zakresie – cenę ich wytworzenia
  •  w razie nabycia w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób – wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości;

ustalenie wartości

Definicja ceny nabycia

Ustawa o podatku dochodowym, dodatkowo precyzuje definicję ceny nabycia. Zgodnie z art. 22g ust. 3 za cenę nabycia uważa się kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego lub wartości niematerialnej i prawnej do używania. W szczególności za koszty związane z zakupem uważa się:

  • koszty transportu, załadunku i wyładunku, ubezpieczenia w drodze,
  • montażu, instalacji i uruchomienia programów oraz systemów komputerowych,
  • opłat notarialnych, skarbowych i innych, odsetek, prowizji,
    • pomniejszoną o podatek od towarów i usług, z wyjątkiem przypadków, gdy zgodnie z odrębnymi przepisami podatek od towarów i usług nie stanowi podatku naliczonego albo podatnikowi nie przysługuje obniżenie kwoty należnego podatku o podatek naliczony albo zwrot różnicy podatku w rozumieniu ustawy o podatku VAT.
  • a w przypadku importu cena nabycia obejmuje cło i podatek akcyzowy od importu składników majątku.

Brak ceny nabycia a ustalenie wartości początkowej

Jeżeli przedsiębiorca nie jest w stanie ustalić wartości nabycia środków trwałych, które zostały nabyte przed dniem rozpoczęcia działalności wówczas zobowiązany jest do określenia ceny na podstawie ich wyceny. Wyceny dokonuje się  z uwzględnieniem cen rynkowych środków trwałych tego samego rodzaju z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji lub sporządzenia wykazu oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Ustalenie wartości początkowej nieruchomości zasady uproszczone

W przypadku gdy podatnik chcę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów odpisy amortyzacyjne od budynków lub lokalów mieszkalnych wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej może posłużyć się metodą uproszczoną. Pomiędzy zasadami ogólnymi a metodą uproszczoną powstaje różnica w ustaleniu wartości początkowej środka trwałego. W skrócie zasady ogólne określenia wartości początkowej nieruchomości sprowadza się do formy nabycia. Metoda uproszczona polega na określenie wartości na zasadzie dokonania obliczeń. Zgodnie z art. 22g ust. 10 ustawy o podatku dochodowym, podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych:

  • wynajmowanych,
  • wydzierżawianych albo
  • używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej,

przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości.

Przykład 1

Przedsiębiorca nabył lokal mieszkalny o metrażu 75 m² za wartość 320 tys. zł. Będzie on wynajmowany w ramach działalności gospodarczej. Odpisy amortyzacyjne będą dokonywane w oparciu o stawkę 1,5%.

Określając wartość na podstawie ceny nabycia, przedsiębiorca w ciągu roku będzie miał prawo do dokonania odpisów amortyzacyjnych na wartość 320 000 zł x 1,5% = 4800 zł

Stosując metodę uproszczoną, dokonuje:

  • określenia wartość początkowej nieruchomości 75 m² x 988 = 74 100 zł
  • określa wysokość odpisów amortyzacyjnych 74 100 zł x 1,5% = 1111,50 ł

Analizując powyższy przykład można powiedzieć, że określenie wartości początkowej środka trwałego na zasadach ogólnych jest korzystniejsze niż określenie wartości metodą uproszczoną. Przedsiębiorca będzie miał prawo do dokonywania wyższych odpisów amortyzacyjnych, co przełoży się na niższy dochód do opodatkowania.