Specjalista ds. podatków zajmujący się tematyką podatku od towarów i usług. Obecnie wspiera księgowych i przedsiębiorców na szkoleniach, podczas webinarów oraz w publikowanych artykułach na blogach inFakt. Interesuje się kryptowalutami, transakcjami zagranicznymi oraz specyficznymi rozliczeniami VAT.

Najem prywatny staje się coraz bardziej popularną formą zarobku. Warto wiedzieć, że w niektórych sytuacjach najem może zostać uznany za działalność gospodarczą. Kiedy najem prywatny może zostać uznany za działalność gospodarczą?

Dochód podlegający opodatkowaniu

Ustawa o podatku dochodowym określa przychody (dochody) podlegające opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Dodatkowo wskazana ustawa określa rodzaj źródła przychodu. Określenie prawidłowego źródła przychodu ma istotne znaczenie dla wybrania prawidłowej formy opodatkowania, obowiązków związanych z prowadzeniem dokumentacji lub prawa do odliczania kosztów uzyskania przychodu. Osoba fizyczna może mieć wątpliwości co do prawidłowego  zakwalifikowania najmu do danego źródła przychodu. Warto zaznaczyć, że przychód może być zakwalifikowany jedynie do jednego źródła przychodów.

dom, list, najem prywatny

Najem prywatny a źródło przychodów

Zazwyczaj główne wątpliwości związane z opodatkowaniem najmu dotyczą określenia rodzaju źródła przychodu. Osoby fizyczne często zastanawiają się czy najem to działalność gospodarcza czy też dodatkowe źródło przychodów.  W pierwszej kolejności warto więc zastanowić się nad tym czym jest działalność gospodarcza?

Działalność gospodarcza

Pozarolnicza działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły. Przy czym ważne jest rozgraniczenie i wyjaśnienie podstawowych kryteriów, za działalność więc zostaną uznane czynności, których:

  • celem prowadzenia jest osiągnięcie przychodu (dochodu). Warto tu zaznaczyć, że ten rodzaj kryterium zostaje spełniony jeżeli osoba ma zamiar osiągać przychód, bez znaczenia czy faktycznie przychód zostanie wypracowany. Osiągnięcie straty nie spowoduje utraty „statusu” działalności gospodarczej.
  • są wykonywane w sposób ciągły. Co oznacza, że osoba fizyczna dokonuje czynności związanych z najmem w sposób powtarzający się.
  • są wykonywane w sposób zorganizowany. Oznacza to, że osoba fizyczna podejmuje zorganizowane działania w określonym celu np. prowadzi działania marketingowe, zdobywa klientów, partnerów biznesowych itp.

Jeżeli okaże się, że osoba fizyczna, która dokonuje najmu spełnia definicję działalności gospodarczej wówczas jest zobowiązana do zakwalifikowania najmu jako źródło przychodów z działalności gospodarczej. Oznacza to, że osoba fizyczna powinna dokonać wszystkich formalności związanych z rejestracją działalności m.in. począwszy od rejestracji działalności, wybraniem formy opodatkowania, obowiązków związanych z ZUS po na przykład obowiązków prowadzenia odpowiednich ewidencji.

Odrębne źródło przychodów

W przypadku gdy czynności wykonywane przez osobę dokonująca najmu nie spełniają definicji działalności gospodarczej, najem może stanowić odrębne źródło przychodu. Wówczas odrębne źródło przychodów może dotyczyć najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Oznacza to, że jeżeli najmowane pomieszczenie jest w majątku firmy, będziemy mieć zawsze do czynienia z najmem z działalności gospodarczej.

W tym przypadku najem będzie rozliczany w zeznaniu rocznym. Osoba fizyczna chcąca rozliczyć najem poza działalnością gospodarczą ma prawo do wybrania sposobu opodatkowania przychodu. Rodzaje opodatkowania najmu prywatnego zostały dokładnie opisane w tym artykule.

Na koniec warto zaznaczyć, że osoba fizyczna dokonująca kwalifikacji źródła przychodów nie powinna kierować się jedynie swoimi przekonaniami co do prawidłowego zakwalifikowania źródła przychodów. Powinna ona dokładnie sprawdzić czy prowadzony najem nie będzie spełniał kryterium działalności gospodarczej określonych w ustawie o podatku dochodowym.