Zakup i amortyzacja mieszkania w ramach firmy to ciekawa opcja dla przedsiębiorców. Kluczem jest tu własnie amortyzacja, czyli stopniowe wrzucanie w firmowe koszty wartości kupionego lokalu, co skutkuje znacznie niższym podatkiem dochodowym. Jednak mieszkanie „na firmę” może być też przyczyną pewnych komplikacji podatkowych. Przede wszystkim w momencie późniejszej sprzedaży takiego mieszkania.

Mieszkanie „na firmę” – czy to ma sens?

Można sobie wyobrazić szereg sytuacji, w których wprowadzenie mieszkania do majątku firmowego jest opłacalne. Jest tak np. wówczas, gdy ma ono stanowić dodatkowe źródło zysku – jest przeznaczone na wynajem (osobie prywatnej lub innej firmie). Podobnie może być wówczas, gdy przedsiębiorca mieszka i prowadzi działalność gospodarczą we własnym mieszkaniu. Taka nieruchomość także może zostać wprowadzona do majątku firmy.

Podstawowa zaleta takiego rozwiązania, to amortyzacja, czyli stopniowe wrzucanie „w koszty” wartości początkowej danego lokalu. Jak łatwo się domyślić, w ten sposób można solidnie obniżyć podatek dochodowy. Oczywiście, pod warunkiem, że właściwie rozliczy się amortyzację oraz trwa ona krócej niż… 60 lat.

Co więcej, jeśli mieszkanie jest wzięte na kredyt, to odsetki od kredytu mieszkaniowego można także wrzucić w koszty firmowe.

Jak skrócić okres amortyzacji o 50 lat?

Podejmując decyzję o amortyzacji mieszkania należy pamiętać o pewnych istotnych aspektach, które pozwolą zrobić to prawidłowo. Przede wszystkim czeka nas ustalenie:

  • wartości początkowej lokalu,
  • rodzaju i stawki amortyzacji (która decyduje o kwocie, którą co roku można rozliczać w kosztach w ramach amortyzacji),
  • częstotliwości odpisów amortyzacyjnych.

Chcąc amortyzować lokal najpierw trzeba ustalić jego wartość początkową. W przypadku zakupu jest to cena nabycia plus koszty związane z zakupem np. opłaty notarialne. Oprócz tego, istnieje możliwość określenia wartości początkowej mieszkania metodą uproszczoną (dotyczy budynków i lokali mieszkalnych). Ustala się ją mnożąc ilość metrów kwadratowych powierzchni użytkowej przez kwotę 988 zł.

Jeśli np. przedsiębiorca do celów prowadzenia firmy przeznacza 30 m2 powierzchni mieszkania, to wartość początkowa amortyzowanej części wynosi 29 640 złotych (30 x 988). Wielkość powierzchni musi wynikać z dokumentu poświadczającego wyliczenie podatku od nieruchomości.

Po określeniu wartości początkowej mieszkanie należy wprowadzić do ewidencji środków trwałych i wybrać metodę amortyzacji. Przedsiębiorcy mogą skorzystać tylko z metody liniowej. Polega ona na odpisach amortyzacyjnych o stałej wartości przez cały okres jej trwania. Stawka amortyzacji może zostać określona zgodnie z wykazem (1,5 proc. rocznie) albo indywidualnie (maksymalnie 10 proc. rocznie). W tym przypadku ten „procent” oznacza odsetek wartości, który można ująć w ciągu jednego roku podatkowego.

Jak łatwo policzyć, stawka 1,5 proc. sprawia, że amortyzacja potrwa ponad 60 lat. Ten okres może jednak wynosić 10 lat (stawka 10 proc.). Stanie się tak jeśli:

  • przed zakupem lokal był używany przez minimum 60 miesięcy lub
  • przedsiębiorca na ulepszenie lokalu wydał kwotę w wysokości co najmniej 30 procent jego wartości (przed wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych).

Ulepszenie to choćby przebudowa czy modernizacja, które zwiększą wartość nieruchomości.

Co zrobić, by ustalić wysokość miesięcznego odpisu?

Dzięki wyższej stawce amortyzacji, koszty odpisów mogą przewyższyć przychody z najmu. W konsekwencji, wynajmujący, który rozlicza się na zasadach ogólnych, ma szansę przynajmniej przez dziesięć lat nie zapłacić podatku dochodowego z najmu. Wynajmowaną nieruchomość amortyzuje się co miesiąc (można też co kwartał bądź jednorazowo na koniec roku).

uwaga

Aby ustalić wysokość miesięcznego odpisu (czyli części wartości mieszkania ujętej w kosztach) należy pomnożyć wartość początkową mieszkania przez roczną stawkę amortyzacji, a uzyskaną kwotę podzielić przez 12.

A czy przedsiębiorcy, którzy zaciągnęli kredyt z tytułu zakupu nieruchomości mogą liczyć na udogodnienia? Jak najbardziej. Co prawda sama spłata kapitału nie jest kosztem podatkowym, ale są nim zapłacone odsetki od rat.

Dodatkowo, odsetki od kredytu naliczone jeszcze przed wprowadzeniem mieszkania do ewidencji środków trwałych podwyższają jego wartość początkową. Nie ma znaczenia czy przedsiębiorca wziął kredyt jako osoba prywatna, czy na prowadzenie działalności.

Wynajęcie mieszkania a VAT

Jak kształtują się kwestie podatkowe, gdy przedsiębiorca zdecyduje, by amortyzowane mieszkanie wynająć? Zyski z najmu są przychodem, tak jak każdy inny przychód z działalności – dokumentuje się je fakturą. Jeśli lokal zostanie wynajęty osobie prywatnej na jej potrzeby mieszkaniowe, można zastosować zwolnione z VAT (stawka „zw”). W przeciwnym razie, gdy lokal ma służyć potrzebom firmowym, na fakturze trzeba zastosować stawkę 23 proc.

Ta 23 proc. stawka ma jednak tę zaletę, że daje później opcję odliczania VAT-u w związku z dostosowaniem lokalu do prowadzenia działalności. Stanie się tak w przypadku wydatków na remont, zakup wyposażenia, bądź modernizację wykonywane na potrzeby wynajmu lokalu i opodatkowane VAT-em. Takiej opcji nie ma, gdy lokal jest wynajmowany ze stawką „zw”, czyli do celów mieszkalnych, ponieważ VAT-u nie można odliczać od zakupów służących sprzedaży zwolnionej.

Sprzedaż amortyzowanego lokalu

Jak opodatkowana jest sprzedaż mieszkania, które podlegało amortyzacji? Wszystko zależy od tego, ile czasu upłynęło od momentu jego zakupu przez przedsiębiorcę. Możliwe są tu dwa warianty:

  • sprzedaż lokalu przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym wprowadzono go do majątku firmy,
  • sprzedaż lokalu po upływie tego terminu.

W pierwszym przypadku sprzedaż mieszkania podlega podatkowi dochodowemu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (wyniesie on 19 proc. osiągniętego dochodu). Dochodem jest tu różnica pomiędzy ceną sprzedaży a odpisami pozostałymi do końca amortyzacji.

Drugi wariant jest dla przedsiębiorcy zdecydowanie korzystniejszy. Bowiem przy sprzedaży mieszkania po upływie 5 lat od daty jego zakupu nie podlega ono w ogóle podatkowi dochodowemu (niezamortyzowana część nie jest kosztem). Jeżeli sprzedaż mieszkania nastąpi po zakończeniu amortyzacji nie ma obowiązku odprowadzenia podatku dochodowego w związku ze sprzedażą.

Warto poruszyć jeszcze kwestię VAT-u. Sprzedaż lokalu jest zwolniona z VAT jeśli od jego nabycia minęło dwa lata (nie wcześniej). Z kolei jeżeli przedsiębiorcy przy nabyciu nieruchomości przysługiwało prawo do odliczenia VAT (chodzi o mieszkanie kupione „na fakturę” ze stawką VAT, tj. od firmy), a późniejsza jego sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT, to ma on obowiązek dokonania korekty podatku, który został odliczony. W przypadku nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat.

Korekta w praktyce sprowadza się do zwrotu odliczonego VAT-u proporcjonalnie do czasu, w którym mieszkanie jest w majątku firmy (zwrot jest tym niższy, im mniej czasu pozostało do końca 10-letniego okresu korekty). Np. jeśli pozostało 4 lata (mieszkanie jest w firmie 6 lat), to należy zwrócić państwu 40 proc. VAT.

Amortyzacja a zakończenie bądź zawieszenie działalności

Może się także zdarzyć, że przedsiębiorca jest zmuszony zlikwidować firmę. Co wtedy z mieszkaniem „na firmę”?

Zakończenie prowadzenia działalności przed końcem amortyzacji skutkuje wstrzymaniem odpisów amortyzacyjnych. Pozostałe odpisy stają się kosztem, jeśli mieszkanie zostanie sprzedane przed upływem 5 lat od momentu jego zakupu. Istnieje jednak możliwość kontynuowania amortyzacji w ramach tzw. najmu prywatnego. Przychody rozlicza się wtedy na zasadzie podobnej do tej stosowanej przy prowadzeniu firmy.

Z kolei zawieszenie działalności przed końcem amortyzacji skutkuje zaprzestaniem amortyzacji. Przedsiębiorca może jednak naliczyć odpis za miesiąc, w trakcie którego zawiesza prowadzenie firmy. Po odwieszeniu działalności powinien on kontynuować rozliczanie amortyzacji mieszkania. Pierwszego odpisu dokonuje w miesiącu wznowienia prowadzenia firmy.

Załóż bezpłatne konto i korzystaj!

  • Dzwoń do księgowych inFaktu – kiedy tylko potrzebujesz
  • Czytaj praktyczny newsletter dla przedsiębiorców
  • Testuj księgowość online i fakturowanie – za darmo!

Załóż konto