Przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą może zakupić nieruchomość i wprowadzić ją do majątku firmy. Dokonując zakupu nieruchomości należy zweryfikować zapisy w księdze wieczystej – jest to podstawowa czynność towarzysząca każdej udanej transakcji, której przedmiotem są nieruchomości.

Jawność, rękojmia, pierwszeństwo – zasady rządzące instytucją ksiąg wieczystych

Księga wieczysta jest podstawowym dokumentem, ustalającym ogół praw rzeczowych (przede wszystkim praw własności), związanych z daną nieruchomością. Może ona dotyczyć zarówno mieszkań, domów, działek budowlanych oraz gruntów, jak i spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania. Domniemywa się, że prawa wpisane w księgę wieczystą (lub z niej wykreślone) są zgodne z rzeczywistością i faktycznym stanem prawnym nieruchomości – to zasada jawności materialnej ksiąg.

Ponadto do ksiąg wieczystych (jako publicznych, sądowych rejestrów) dostęp ma każdy, bez względu na swój interes prawny z tym związany, co odpowiada zasadzie jawności formalnej.

Oznacza to również, iż w przypadku jakichkolwiek problemów czy roszczeń wobec zakupionej przez nas nieruchomości, mających swoje uzasadnienie we wpisach i wzmiankach księgi, nie możemy zasłaniać się niewiedzą oraz nieznajomością treści właściwej księgi wieczystej.

Jednocześnie wspomnieć należy o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, chroniącej kontrahentów działających w dobrej wierze. Jest ona szczególnie istotna, gdy pojawia się rozbieżność pomiędzy faktycznym stanem prawnym nieruchomości a tym, który został ujawniony w księdze. W takiej sytuacji (stanowiącej prawny wyjątek) rozstrzyga się na korzyść osoby, która podejmując czynność prawną z osobą według księgi uprawnioną, nabyła własność lub inne prawa rzeczowe wobec nieruchomości. Ma to także związek z zasadą pierwszeństwa praw wpisanych w księdze nad prawami, które wpisane nie zostały.

Jak dotrzeć do księgi wieczystej?

Dostęp do ksiąg ułatwiła ich cyfryzacja. Jeżeli posiadamy numer właściwej księgi wieczystej, możemy się z nią zapoznać na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości.

Jeśli posiadamy jedynie adres nieruchomości lub numer działki, skorzystać możemy z serwisu Ksiegiwieczyste.pl. Jest to ogólnopolska wyszukiwarka ksiąg wieczystych, która oprócz samego wyszukiwania numerów ksiąg wieczystych, oferuje również możliwość ich pobierania i przeglądania za pomocą nowoczesnego i przyjaznego użytkownikom interface’u. Serwis umożliwia także dokonanie wydruku treści księgi wieczystej przez Internet, jak również pobranie treści księgi w formacie PDF.

Tradycyjna książka i ołówek

Jak czytać księgę wieczystą?

Informacje zawarte w księdze wieczystej podzielone są na cztery działy. Niewątpliwie z każdym z nich warto się szczegółowo zapoznać.

Dział I  –  Informacje o nieruchomości

W dziale pierwszym znajdują się oznaczenia nieruchomości (m.in. jej adres, numer działki czy opis budynku) i wpisy dotyczące praw, które związane są z jej własnością. Warto sprawdzić, czy przedstawione dane zbieżne są z rzeczywistością – przykładowo poprzez weryfikację adresu wybranego przez nas lokalu oraz sprawdzenie numeru działki ujawnionego w księdze wieczystej z numerem wynikającym z rejestru gruntów. W tym dziale poznamy również powierzchnię lokalu, liczbę oraz rodzaj pomieszczeń, z których się on składa i jego przeznaczenie (jako lokal użytkowy, lokal mieszkalny). Dowiemy się z niego także, czy do lokalu przynależą pomieszczenia dodatkowe, jak np. miejsce postojowe, które – być może – chcieliśmy wykupić oddzielnie. Tutaj też zawarte będą informacje o ewentualnej służebności gruntowej, prawie przechodu przez sąsiednią nieruchomość czy udziale lokalu w nieruchomości wspólnej.

Dział II  – Własność

Drugi dział poświęcony jest wpisom dotyczącym własności oraz użytkowania wieczystego. Dzięki niemu przekonamy się, czy negocjacje dotyczące umowy sprzedaży i kupna nieruchomości prowadzimy z odpowiednią osobą lub firmą. Jeżeli lokal podlega współwłasności musimy upewnić się, iż wszyscy właściciele (wszystkie posiadającego go podmioty) wyrażają zgodę na transakcję i będą w stanie podpisać stosowny akt notarialny lub przekazać odpowiednie pełnomocnictwo. Jeśli negocjujemy z osobą lub instytucją, która za właściciela nieruchomości się podaje, ale fakt ten nie został ujawniony w księdze wieczystej, sytuację taką koniecznie musimy zweryfikować. Możemy mieć bowiem do czynienia z lokalem o nieuregulowanym stanie prawnym (np. znajdującym się w ustalanej dopiero masie spadkowej – wówczas lepiej poczekać na decyzję sądu i aktualizację wpisów księgi) lub wręcz z oszustwem, przed którym nie uchroni nas rękojmia wiary publicznej.

Dział III  –  Prawa, roszczenia i ograniczenia

Trzecia część księgi składa się z wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu lub użytkowaniu wieczystym nieruchomości oraz wpisów związanych z innymi prawami i roszczeniami, z wyłączeniem hipotek. Dział ten warto sprawdzić ze szczególną dokładnością. Możemy się z niego dowiedzieć chociażby tego, że nieruchomość jest obciążona prawem dożywotniego zamieszkania, użytkowania, służebności, odkupu lub pierwokupu, istnieją w niej zapisy dotyczące najmu i dzierżawy, ostrzeżenia o wszczęciu postępowania egzekucyjnego lub wpisy o jakichkolwiek innych prawach osób trzecich do wybranej przez nas nieruchomości. W przypadku pojawienia się takich treści – by uniknąć w przyszłości problemów – należy je skonsultować z prawnikiem.

Dział IV -  Hipoteka

Równie istotne są zapisy, które pojawić mogą się w czwartym – dotyczącym hipotek – dziale księgi wieczystej. Jeżeli nieruchomość obciążona jest hipoteką np. na rzecz banku, będzie on mógł dochodzić swoich roszczeń niezależnie od faktu zmiany właściciela lokalu. Hipoteka bowiem dotyczy nieruchomości, a nie dłużnika. Jeśli więc przedmiot naszej transakcji będzie mieć nałożoną hipotekę, powinniśmy się liczyć z tym, że gdy kredytobiorca nie dopełni swoich finansowych zobowiązań, zostaną one pokryte ze sprzedaży (naszej już) nieruchomości.

Wzmianki

Przyjrzeć powinniśmy się również zamieszczonym w każdym dziale wzmiankom. Oznaczają one, że do właściwego Sądu Rejonowego wpłynął – jeszcze nie rozpatrzony – wniosek o wpis do księgi. Lepiej wówczas zawiesić dokonanie transakcji do czasu wyjaśnienia sprawy. Może się bowiem okazać, że nasz biznesowy partner nie jest już właścicielem nieruchomości, którą chcemy kupić.

Autor tekstu: eksperci serwisu Ksiegiwieczyste.pl

Załóż testowe konto i korzystaj za darmo

  • Przekonaj się, jak proste jest wystawianie faktur i dbanie o porządek w dokumentach.
  • Dodatkowo otrzymasz bezpłatne wsparcie specjalistów na infolinii.
  • Wypróbuj naszą wielokrotnie nagradzaną aplikację mobilną.
  • A gdy Twoje potrzeby wzrosną –  rozpocznij przez inFakt współpracę z dedykowaną księgową lub księgowym.

Załóż konto

Masz pytania? Odpowiemy w komentarzu.