Przedsiębiorca dokonując m.in. dostawy obiektów budowlanych lub ich części może w określonych przypadkach zastosować preferencyjną stawkę VAT w wysokości 8%. Kiedy przedsiębiorcy przysługuje prawo do skorzystania z preferencyjnej stawki VAT? Czy sprzedaż niezakończonej budowy daje prawo do skorzystania ze zwolnienia lub z stawki 8%? Zapraszam do zapoznania się z artykułem i przedstawioną interpretacją podatkową.

Sprzedaż niezakończonej budowy a VAT

14-09-2017 roku, przedsiębiorca, który jest czynnym podatnikiem VAT, wystąpił z wnioskiem o wydanie interpretacji w zakresie stawki podatku VAT. W uzupełnionym wniosku, wnioskodawca przedstawił stan faktyczny. W ramach prowadzonej działalności gospodarczej, wnioskodawca dokonał zbycia na rzecz innego przedsiębiorstwa apartamentowiec w trakcie budowy. Pierwotnie przedsiębiorca chciał dokonać sprzedaży poszczególnych lokali indywidualnym nabywcom.

Przedsiębiorca jednak podjął decyzję o wycofaniu się z rynku developerskiego. Niezakończoną budowę wraz z gruntem sprzedał innemu developerowi, który zobowiązał się do dokończenia inwestycji. Powierzchnia budynków mieszkalnych jednorodzinnych i zaprojektowane lokale w budynku wielorodzinnym nie przekraczały odpowiednio 300 m² i 150 m². Dzięki temu budynek został objęty społecznym programem mieszkaniowym. Sprzedaż niezakończonej budowy, wnioskodawca udokumentował w formie aktu notarialnego oraz fakturą sprzedaży. Co ważne sprzedaż nieruchomości nastąpiła przed pierwszym zasiedleniem.

Opis inwestycji i transakcji sprzedaży

Przede wszystkim warto zaznaczyć, że przedsiębiorca posiada wszystkie wymagane decyzję.. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, należy zaliczyć do grupy 1122 “Budynki o trzech i więcej mieszkaniach”. Na posesji doszło do rozpoczęcia prac budowlanych celem zrealizowania prac projektowych. W momencie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości zostały wykonane następujące prace budowlane przygotowano:

  • tymczasową organizację ruchu na czas budowy zjazdu publicznego zgodnie z decyzją ZIKiT,
  • okresową organizację ruchu na czas budowy, zjazdu publicznego zgodnie z decyzją ZIKiT oraz,
  • budowę przyłącza budynku do sieci gazowej, elektroenergetycznej i także sieci wodnej.

Dodatkowo w momencie sprzedaży budynek nie był wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. A także nie posiadał ukończonych fundamentów i nie był kryty dachem. Kupując nieruchomość przedsiębiorca uzyskał prawo do odliczenia podatku naliczonego. Stan budowy na dzień sprzedaży, wskazywał, że może powstać jedynie wyłącznie budynek mieszkalny.

Sprzedaż niedokończonej budowy

Stanowisko wnioskodawcy

W nawiązaniu do przedstawionego stanu faktycznego, wnioskodawca zadał następujące pytanie:

“Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że w opisanym stanie faktycznym Zainteresowanemu przysługiwało prawo do objęcia sprzedaży nieruchomości stawką 8%, choć prace budowlane na przedmiotowej nieruchomości nie zostały jeszcze zakończone?

Zdaniem wnioskodawcy sprzedaż działki wraz z rozpoczętą budową budynków mieszkalny, będzie podlegać opodatkowaniu 8% stawką podatku VAT. Należy jednak spełnić warunek, że przedmiotowe budynki będą spełniać definicję budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Dodatkowo, zgodnie z art. 29a ust 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. W związku z tym, grunt będzie opodatkowany tę samą stawką podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Uwzględniając powołane regulacje wnioskodawca uważa że, dostawa gruntu i sprzedaż niezakończonej budowy, będzie podlegać opodatkowaniu według obniżonej stawki podatku 8%. Pod warunkiem, że po sprzedaży budowa budynków będzie kontynuowana i budynki te będą budynkami stałego zamieszkania. Jeżeli zatem przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość z rozpoczętą, ale niezakończoną budową obiektu mieszkalnego, Wnioskodawcy przysługuje prawo do zastosowania do sprzedaży obniżonej stawki podatku wynoszącej 8%.

Stanowisko Dyrektora KIS

27 listopada 2017 roku Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, w wydanej interpretacji podatkowej o sygn. nr 0112-KDIL4.4012.451.2017.2.AR uznał stanowisko wnioskodawcy na nieprawidłowe. Jak zaznaczył Dyrektor KIS, zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu ww. podatkiem podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Natomiast w myśl przepisu art. 5a ustawy, towary lub usługi będące przedmiotem czynności, o których mowa w art. 5, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, jeżeli dla tych towarów i usług przepisy ustawy lub przepisy wykonawcze wydane na jej podstawie powołują symbole statystyczne.

W myśl art. 41 ust. 12 ustawy o VAT, stawkę podatku w wysokości 8%, stosuje się do dostawy, budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji lub przebudowy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym. Aby zatem zastosować stawkę preferencyjną, budynek musi spełniać definicję obiektu budownictwa mieszkalnego, zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych.

Definicja obiektu budowlanego oraz budynku

Zgodnie z PKOB, przez obiekt budowlany rozumie się konstrukcję połączoną z gruntem w sposób trwały, wykonany z materiałów budowlanych i elementów składowych, będący wynikiem prac budowlanych. Budynki natomiast to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych, przystosowane do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.

“Zatem w przypadku, gdy przedmiotem dostawy jest nieruchomość zabudowana niedokończoną inwestycją budowlaną, która w myśl przepisów prawa budowlanego nie wypełnia definicji budynku, budowli lub ich części, należy dla potrzeb klasyfikacji prawnopodatkowej taki obiekt traktować jako niezabudowany teren budowlany (z wniosku wynika, że jest to grunt przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną). Transakcję taką należy opodatkować podstawową stawką podatku w wysokości 23%, stosownie do art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a ust. 1 ustawy, gdyż nie znajduje dla niej zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy (gdyż nieruchomość stanowi teren przeznaczony pod zabudowę), ani też preferencyjna stawka podatku przewidziana w art. 41 ust. 12 ustawy dla dostawy obiektów budownictwa mieszkaniowego.”