Czy sprzedaż nieruchomości będącej środkiem trwałym w prowadzonej działalności gospodarczej powoduje powstanie przychodu z działalności gospodarczej? Kiedy sprzedaż nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych?

Sprzedaż nieruchomości będącej środkiem trwałym

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych w rozdziale 2 określa źródła przychodów. Zgodnie z art. 10 ust 1 pkt. 8 do źródeł przychodu zalicza się odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udział w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.

W art. 14 ustawy o podatku dochodowym, ustawodawca określił i wymienił przychody z działalności gospodarczej. Zgodnie z ust. 2 pkt. 1 cytowanej ustawy. Przychodem z działalności gospodarczej, jest również przychód z odpłatnego zbycia składników majątków będących środkiem trwałym albo wartości niematerialnej i prawnej, które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych.

Do przychodów określonych w art. 14 ust. 2 pkt. 1 nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie (art. 14 ust. 2c ustawy o PIT)

Czy to oznacza, że sprzedaż nieruchomości w określonych sytuacjach nie będzie opodatkowana podatkiem dochodowym?

sprzedaz nieruchomosci a pit

Wniosek o wydanie interpretacji podatkowej

Wątpliwości co do obowiązku opodatkowania sprzedaży nieruchomości, stały się powodem do złożenia przez podatnika wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. We wniosku podatnik prowadzący działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu nieruchomości, przedstawił opis zdarzenia przyszłego.

Opis zdarzenia przyszłego

W 2008 roku, wnioskodawca nabył kamienice. Warto zaznaczyć, że w kamienicy znajdowały się zarówno lokale użytkowa oraz lokale mieszkalne. Kamienic a byłą z przewagą powierzchni lokali mieszanych, przez co została sklasyfikowana w ewidencji budynków jako budynek mieszkalny. Kamienica zostałą wprowadzona do ewidencji środków trwałych oraz została poddana amortyzacji. Wnioskodawca rozważa sprzedaż nieruchomości w najbliższym czasie jako całość. W związku z wątpliwością co do opodatkowania podatkiem dochodowym zadano pytanie czy od sprzedaży kamienicy Wnioskodawca winien zapłacić podatek dochodowy od osób fizycznych?

Stanowisko wnioskodawcy

Wnioskodawca powołując się na przytoczone przeze mnie wcześniej przepisy, wysnuł nastepujące wnioski:

“1. regułą jest, że przychody ze zbycia środków trwałych są przychodami z działalności gospodarczej – art. 14 ust. 2 pkt 1) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tak stanowi;
2. mimo powyższej reguły nie stanowią przychodów z działalności gospodarczej kwoty uzyskane ze zbycia środków trwałych będących, między innymi, budynkami – art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych tak stanowi;
3. przychody ze zbycia środków trwałych będących, między innymi, budynkami (lokalami w tych budynkach), nie są przychodami z działalności gospodarczej (vide punkt powyższy), ale będą przychodem do opodatkowania jako przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie minęło pięć lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie lub wybudowanie – art. 10 ust. 3 ww. ustawy w związku z art. 10 ust. 1 pkt 8) ww. ustawy tak stanowi. Te przychody mogą ewentualnie skorzystać ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych w przypadku wydatkowania przychodów na cele mieszkaniowe.”

“(…) W związku z tym stwierdzić trzeba, że od sprzedaży kamienicy Wnioskodawca nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych. Brak wystąpienia przychodu z tego tytułu wyklucza istnienie podatku dochodowego od osób fizycznych.”

Stanowisko Dyrektora KIS

W wydanej indywidualnej interpretacji podatkowej Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w dniu 20.06.2018 sygnatura 0115-KDIT3.4011.233.2018.1.AK, uznał stanowisko wnioskodawcy za prawidłowe. Jak wskazał Dyrektor KIS, z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą m.in. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku. W takim przypadku odpowiednie zastosowanie znajdzie przepis art. 30e ustawy o podatku od osób fizycznych, który określa sposób opodatkowania dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a –c.

Z przedstawionego zdarzenia przyszłego wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie świadczenia usług najmu nieruchomości. W dniu 14 marca 2008 r. Wnioskodawca nabył kamienicę. Kamienica jest sklasyfikowana w ewidencji budynków, jako budynek mieszkalny. Wnioskodawca podkreśla, że kamienica jest środkiem trwałym, który znajduje się w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych, prowadzonej przez Wnioskodawcę.  Mając na względzie powołane przepisy prawne oraz przedstawiony wyżej opis zdarzenia przyszłego, należy stwierdzić, że kwota uzyskana ze sprzedaży budynku mieszkalnego nie będzie stanowiła dla Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Wobec tego sprzedaż tę należy zakwalifikować do źródła przychodu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy czym, w rozpatrywanej sprawie, przychód ze zbycia budynku mieszkalnego w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie powstanie, gdyż do sprzedaży ww. budynku dojdzie po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie.

Reasumując, z tytułu sprzedaży nieruchomości, o której mowa we wniosku – o ile w istocie przedmiotowa kamienica jest budynkiem mieszkalnym – Wnioskodawca nie będzie miał obowiązku odprowadzić podatku dochodowego od osób fizycznych.