Przedsiębiorca może rozliczać swoje mieszkanie jako koszt w prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Aby to było możliwe powinien pamiętać o spełnieniu kilku warunków.

W sytuacji gdy przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą w miejscu zamieszkania może wprowadzić część mieszkania do ewidencji środków trwałych. Efektem tego będzie możliwość rozliczania wydatków na prywatne mieszkanie jako koszt prowadzonej działalności. W tym celu przedsiębiorca powinien wyodrębnić część mieszkania, która będzie wykorzystywana tylko do celów firmowych. Z reguły wyodrębnia się jeden pokój. Pomieszczania typu kuchnia, korytarz nie powinny być wprowadzane do ewidencji środków trwałych ponieważ każdy przedsiębiorca korzysta z nich również prywatnie. W sytuacji gdy dane pomieszczenie wykorzystywane jest przede wszystkim prywatnie a jedynie dodatkowo również do celów związanych z działalnością gospodarczą wówczas przedsiębiorca nie ma prawa do rozliczania z  jego kosztów.

Jak rozliczać mieszkanie jako koszt w działalności?

Określoną cześć mieszkania wprowadza się do ewidencji środków trwałych na podstawie sporządzonego oświadczenia. W oświadczeniu należy wskazać jaką część mieszkania (procentowy udział w całości) przedsiębiorca przekazuje na działalność gospodarczą oraz wartość początkową tejże części mieszkania.  Zgodnie z art. 22g ust.1 pkt 1 ustawy o PIT za wartość początkową środka trwałego w przypadku odpłatnego nabycia uważa się cenę ich nabycia a więc kwotę należną zbywcy, powiększoną o koszty związane z zakupem naliczone do dnia przekazania środka trwałego. Chodzi zatem o np. podatek od czynności cywilnoprawnych, vat, podatek od ustanowienia hipoteki, taksę notarialną, odsetki od kredytu mieszkaniowego zapłacone do dnia wprowadzenia mieszkania do środków trwałych, prowizję za uruchomienie kredytu, koszty ustanowienia zabezpieczenia kredytu w postaci hipoteki lub ubezpieczenia.

Jaką stawkę amortyzacji przyjąć?

Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się oczywiście tylko od tej części mieszkania, która została wprowadzona do ewidencji środków trwałych. Stawka amortyzacji dla lokalu mieszanego wynosi 1,5%. Zgodnie z art. 22j ustawy o PIT  podatnicy mogą indywidualnie ustalić stawki amortyzacyjne dla używanych lub ulepszonych środków trwałych, po raz pierwszy wprowadzonych do ewidencji danego podatnika. Lokal mieszkalny uważa się za używany, jeżeli podatnik wykaże, że przed nabyciem był wykorzystywany co najmniej przez okres 60 miesięcy, a za ulepszony gdy przed wprowadzeniem do ewidencji wydatki poniesione przez podatnika na jego ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Maksymalna indywidualna stawka amortyzacyjna wynosi w tym przypadku 10%.

Inne koszty związane z mieszkaniem, które mogą być kosztem podatkowym

W sytuacji gdy przedsiębiorca wprowadzi do ewidencji środków trwałych część mieszkania ma prawo do odliczania już na bieżąco w kosztach podatkowych m.in.:

  • odsetki od kredytu hipotecznego
  • czynsz
  • media
  • wydatki na remont
  • wyposażenie

Przepisy podatkowe nie wskazują w jaki sposób wydzielić koszty dotyczące działalności gospodarczej prowadzonej w prywatnym mieszkaniu.

W przypadku odsetek od kredytu oraz czynszu z reguły w koszty podatkowe zalicza się tę część, która odpowiada procentowemu udziałowi powierzchni mieszkania wykorzystywanego do działalności w ogóle powierzchni mieszkania.

W przypadku mediów najlepszym rozwiązaniem jest założenie odrębnych liczników na cele związane z działalnością gospodarczą. Takie rozwiązanie nie jest jednak często praktykowane.  Rozliczanie wszystkich mediów za pomocą współczynnika powierzchni jak w przypadku odsetek może być zakwestionowane przez US w sytuacji gdy rodzaj prowadzonej działalności wymaga np. bardzo dużego zużycia energii elektrycznej a blisko zerowego zużycia wody. W takim przypadku warto dla każdego składnika mediów ustalić indywidualny przelicznik.

Jeśli remontowi poddawane jest tylko pomieszczenie, w którym prowadzona jest działalność gospodarcza wówczas całość wydatków może być kosztem podatkowym. W sytuacji gdy przedsiębiorca dokonuję remontu całego mieszkania wówczas wydatki te należy rozliczyć proporcjonalnie.

Wydatki na wyposażenie (np. regał na firmowe dokumenty, biurko, krzesło) danego pomieszczenia mogą w całości stanowić koszt podatkowy.

Wyższy podatek od nieruchomości

Podatnik, który rozlicza mieszkanie jako koszt w działalności gospodarczej, musi się liczyć z wyższym podatkiem od nieruchomości od tej części mieszkania.  Na podstawie decyzji o wysokości podatku od nieruchomości można go w części przypadającej na działalność gospodarczą zaliczyć do kosztów podatkowych.

mieszkanie jako koszt

Sprzedaż mieszkania

Sprzedaż mieszkania, którego cześć została przeznaczona na cele działalności gospodarczej pozostaje neutralna dla finansów działalności gospodarczej. Nie przysparza przychodu z tytułu działalności gospodarczej. 

Art. 14 ust. 2c wskazuje, że do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1 (przychody z działalności gospodarczej z tytułu odpłatnego zbycia składników majątku), nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Sprzedaż mieszkania, w takim przypadku należy rozliczyć poza działalnością gospodarczą na podstawie art. 10 ust.1 pkt 8 ustawy o PIT.