Wielu przedsiębiorców zadaje sobie pytanie czy kupić czy wynająć lokal na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej. Zakup lokalu jest rozwiązaniem bardziej wymagającym i wymaga wkładu własnego jednak w dłuższym okresie optymalnym z punktu widzenia finansowego. Przed podjęciem decyzji o zakupie lokalu warto dowiedzieć się co potem. Jak wygląda opodatkowanie VAT ewentualnej sprzedaży lokalu użytkowego? Co to jest pierwsze zasiedlenie? Czy opodatkowanie sprzedaży lokalu się opłaca? Po odpowiedzi na te pytania zapraszam do dzisiejszego wpisu.

Co oznacza pierwsze zasiedlenie?

Opodatkowanie VAT sprzedaży lokalu użytkowego zależy m.in. od tego czy jego dostawa spełnia definicję pierwszego zasiedlenia. Ustawa o VAT w art. 43 ust. 1 pkt 10 przewiduje zwolnienie dostawy budynków lub ich części z wyjątkiem gdy:

  • dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
  • pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

W celu ustalenia, czy podatnik może skorzystać ze zwolnienia w pierwszej kolejności należy przeanalizować, czy doszło w stosunku do nabytego lokalu użytkowego do pierwszego zasiedlenia. Przez pierwszego zasiedlenie zgodnie z art. 2 pkt 14 rozumie się:

“oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;”

Zmiany kwotowe w samorządach w 2018

Pierwsze zasiedlenie wg TSUE

Definicja pierwszego zasiedlenia przez wiele lat była przedmiotem sporu ze względu m.in. na uzależnienie przez polskiego ustawodawcę zwolnienia od oddania do użytkowania np. lokalu w ramach czynności opodatkowanych (np. najmu). W konsekwencji NSA zwrócił się do TSUE z zapytaniem, czy przepisy unijne nie sprzeciwiają się zwolnieniu określonemu w art. 43 ust. 1 pkt 10. W wyniku zapytania TSUE orzekł w wyroku C-308/16 z dnia 17.11.2017 r., że:

“państwa członkowskie nie są w szczególności upoważnione do uzależnienia zwolnienia z VAT w zakresie dostaw budynków następujących po ich pierwszym zasiedleniu od warunku, który nie został przewidziany w dyrektywie VAT, a zgodnie z którym takie pierwsze zasiedlenie ma nastąpić w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu.”

Oznacza to, iż pierwsze zasiedlenie należy rozumieć szeroko jako pierwsze zajęcie budynku, używanie a nie użytkowanie w ramach czynności podlegających opodatkowaniu. Potwierdza to m.in. interpretacja sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.165.2018.2.ŻR z dnia 26.04.2018 r., w której czytamy:

“Zatem w ślad za TSUE należałoby zatem uznać, że użytkowanie budynku przez właściciela przez co najmniej dwa lata powinno być zrównane z pierwszą dostawą i jego późniejsza sprzedaż powinna być zwolniona z VAT.”

Więcej na temat pierwszego zasiedlenia w tym artykule.

Czy opodatkowanie VAT sprzedaży lokalu użytkowego się opłaca?

Warto podkreślić, iż powyższe zwolnienie ma charakter fakultatywny, co oznacza, że przedsiębiorca może z niego zrezygnować i wybrać opodatkowanie sprzedaży lokalu użytkowego pod warunkiem, że zarówno podatnik jak i nabywca:

  • są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
  • złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Nie ma określonego w przepisach wzoru takiego oświadczenia stron jednak art. 43 ust. 11 wymienia elementy, jakie powinny być w nim zawarte:

    • imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dostawcy oraz nabywcy;
    • planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
    • adres budynku, budowli lub ich części.

Dlaczego warto opodatkować sprzedaż lokalu użytkowego? Może to się okazać szczególnie opłacalne, gdy sprzedajemy lokal w okresie korekty, która dla nieruchomości wynosi 10 lat. Nie mamy wtedy obowiązku korygowania podatku VAT odliczonego przy zakupie lokalu w proporcji 1/10 za każdy rok pozostający do końca okresu korekty. Więcej na temat okres korekty VAT w tym artykule.

Przykład

Adwokat prowadzący działalność gospodarczą zakupił w 2013 roku na potrzeby działalności gospodarczej lokal użytkowy za kwotę 150.000 zł netto. Przedsiębiorca będący czynnym podatnikiem VAT odliczył podatek naliczony z otrzymanej faktury za zakup lokalu w wysokości 34.500 zł. Podatnik planuje sprzedać w 2018 roku lokal firmowy. Gdyby skorzystał ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 (np. sprzedając lokal na rzecz osoby prywatnej) musi dokonać korekty VAT odliczonego w proporcji do lat, które pozostały do końca okresu korekty.  tj. 4/10. Kwota 13.800 zł obniży podatek naliczony w deklaracji VAT składanej za okres, w którym nastąpiła sprzedaż.

Adwokat znalazł jednak nabywcę, który jest czynnym podatnikiem VAT i wyraził chęć aby sprzedaż lokalu była opodatkowana. Przed dniem dokonania dostawy przedsiębiorcy złożyli w urzędzie właściwym dla nabywcy zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy lokalu użytkowego. Adwokat wystawił na rzecz nabywcy fakturę VAT ze stawką podstawową. Nie miał obowiązku dokonania korekty podatku odliczonego przy zakupie gdyż związany on był z czynnościami opodatkowanymi.

Co jeśli dostawa lokalu nie spełnia definicji pierwszego zasiedlenia?

W przypadku lokalu niespełniającego przesłanek do zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 przedsiębiorca może skorzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a, z którego wynika, iż zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem że:

  • w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego;
  • dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów (chyba że w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat)

Należy pamiętać, iż w przypadku tego zwolnienia nie ma możliwości z jego rezygnacji i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych.