Opodatkowanie najmu długoterminowego ryczałtem ewidencjonowanym może okazać się bardzo korzystne szczególnie gdy podatnik nie ponosi istotnych kosztów związanych z najmem. Kiedy wybór tej formy opodatkowania jest możliwy? Czy niesie za sobą ryzyko podatkowe? Jakie jest stanowisko fiskusa w tej kwestii? Zapraszam do zapoznania się z poniższym wpisem.

Opodatkowanie najmu długoterminowego

Najem zaliczany jest do odrębnego źródła przychodów chyba, że wynajmowane składniki majątku związane są z działalnością gospodarczą. Wtedy najem takich składników generuje przychody z działalności gospodarczej i należy stosować formy opodatkowania oraz stawki właściwe dla tego źródła przychodów. Jeśli jednak najem nie mieści się w definicji działalności gospodarczej podatnik ma do wyboru dwie formy jeśli chodzi o opodatkowanie najmu długoterminowego: zasady ogólne oraz ryczałt ewidencjonowany.

Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a pkt 6 ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych i wyróżnia kilka elementów:

  • jest to działalność zarobkowa,
  • wykonywana jest w sposób ciągły i zorganizowany,
  • prowadzona jest we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek.

Jak widać definicja jest ogólna i nie zawiera konkretnych wskazówek co do ilości transakcji czy wysokości dochodu. Rozróżnienie kiedy najem stanowi działalność gospodarczą a kiedy mieści się w ramach właściwego zarządzania własnym majątkiem budzi liczne spory a orzecznictwo i interpretacje w tym zakresie są niejednolite.

Stanowisko fiskusa

Dyrektor Krajowej Informacji Podatkowej w najnowszej interpretacji indywidualnej z dnia 23.08.2018 sygn. 0115-KDIT3.4011.301.2018.1.AK odmówił podatnikowi prawa do opodatkowania wynajmowanych mieszkań stawką ryczałtu 8,5%. Z wnioskiem o wydanie interpretacji zwrócił się właściciel mieszkania, które wynajmuje trzyosobowej rodzinie za kwotę 1.200 zł miesięcznie. Do mieszkania przynależą dwie piwnice, z których jedna jest wykorzystywana przez najemcę a druga wynajmowana osobno za kwotę 360 zł. W marcu podatnik wynajął inne mieszkanie za 800 zł, które wyremontował i planuje wynająć trzem najemcom za łączną kwotę 2.250 zł. Wszystkie umowy zawierane są na minimum rok. Wnioskodawca zapytał, czy ma prawo korzystać z formy opodatkowania ryczałtem ewidencjonowanym 8,5% w stosunku do wszystkich przychodów osiąganych z najmu. Dyrektor KIS uznał stanowisko podatnika za nieprawidłowe argumentując to w następujący sposób:

“…stwierdzić należy, że przedmiotowy najem spełniał będzie przesłanki ciągłości i zorganizowania właściwe działalności gospodarczej. Inwestując w wynajem kolejnego mieszkania, podejmując decyzję o jego remoncie oraz poszukując najemców na poszczególne pokoje, Wnioskodawca musiał bowiem założyć jej powtarzalny i trwały charakter oraz liczyć na to, iż najem stanie się stałym źródłem dochodu w perspektywie długofalowej… Ponadto Wnioskodawca wskazał, że czynsz najmu – który płaci właścicielom mieszkania wynajętego – to 800 zł miesięcznie, sam uzyskuje z podnajmu 2 250 zł miesięcznie, zatem nastawiony jest na osiągnięcie zysku z podnajmu omawianego mieszkania.”

Stanowisko sądów

Fiskus konsekwentnie nie uznaje orzeczeń sądów w temacie rozróżnienia źródeł przychodów jakimi są najem osobistego majątku oraz najem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Z orzecznictwa wynika, że jeśli podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu. W wyroku II FSK 2245/14 Naczelnego Sądu Administracyjnego czytamy:

“pozarolnicza działalność gospodarcza i najem są odrębnymi źródłami przychodów, z tym jednak, że w przypadku objęcia najmem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, przychody z tego najmu są także przychodami z działalności gospodarczej. Jeśli więc najem dotyczy takich właśnie składników, to wówczas przychody z tego najmu będą przypisane do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. i w takiej sytuacji nie jest możliwe traktowanie ich jako pochodzących ze źródła wyodrębnionego, tj. z najmu (art. 10 ust. 1 pkt 6). Jeśli natomiast podatnik nie prowadzi działalności gospodarczej, nie posiada składników majątku związanych z taką działalnością, ale wynajmuje składniki swojego (osobistego, prywatnego) majątku, to wówczas przychody z tego najmu będą kwalifikowane jako pochodzące z najmu.”

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą…jeżeli nawet działalność podatnika wykonywana jest zarobkowo, w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu, na własny lub cudzy rachunek, z której podatnik osiąga przychody, które jednocześnie odpowiadają opisowi przychodów z innego niż pozarolnicza działalność gospodarcza źródła przychodu i nie zostały zaliczone w sposób jednoznaczny do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, to przychody te stanowią przychód z tego innego źródła, w tym przypadku z najmu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f.(wyrok NSA II FSK 845/15 z dnia 21.04.2017r.).

Podsumowując, granica pozwalająca oddzielić przychody kwalifikowane jako najem zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. od przychodów z najmu w ramach działalności gospodarczej nie jest określona w przepisach prawa podatkowego. Każdy właściciel wynajmowanych z majątku osobistego nieruchomości musi liczyć się z ryzykiem uznania go przez fiskusa za przedsiębiorcę, co może wiązać się z odmową opodatkowania najmu ryczałtem ewidencjonowanym.