Z uwagi na niewystarczającą bazę hoteli w wielu polskich miastach w ostatnich latach popularny stał się krótkoterminowy najem na doby. Wielu właścicieli mieszkań zastanawia się, w jaki sposób rozliczyć podatkowo tego rodzaju usługi.

Najem zasady ogólne

Najem zaliczany jest do odrębnego źródła przychodów zgodnie z art. 10 ust. 6 ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych (pdof) jeśli nie dotyczy działalności gospodarczej. Definicja działalności gospodarczej zawarta jest w art. 5a pkt pdof i wynika z niej, że jest to taka działalność która prowadzona jest:

  • w celu osiagnięciu dochodu
  • w sposób ciagły, co oznacza przede wszystkich powtarzalność podejmowanych działań
  • w sposób zorganizowany, co jest tożsame z podporządkowanie pewnym regułom, zasadom co służy osiągnięciu określonego celu

Co warto podkreślić powyższa definicja nie uzależnia uznania danego działania od faktu zarejestrowania tej działalności.

Stanowisko organów

Organy podatkowe uznają iż udostępnianie nieruchomości na krótkie pobyty stanowi szereg cyklicznych czynności, powtarzalnych okresowo, wykonywanych w sposób zorganizowany i ciągły, podejmowanych w celach zarobkowych tj. wykonywanych w sposób spełniający definicję działalności gospodarczej.

W praktyce oznacza to, iż organy odmawiają prawa zaliczenia najmu krótkoterminowego do źródła działalności z art. 10 ust. 6 pdof, jakim jest najem poza działalnością. Pozostaje zatem rozliczenie przychodów z najmu krótkoterminowego zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 jako działalność gospodarcza na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym.

Jak to wygląda w ustawie o zryczałtowanym podatku?

Art. 1 ust. 2 wymienia jako jedno ze źródeł przychody z umów z tytułu m.in. najmu jeśli nie są zawierane w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, dla których w art. 12 ust. 1 pkt 3 określa stawkę 8,5% (12,5% gdy przychody przekracza limit 100 000 zł). Z kolei przy definicji działalności gospodarczej odsyła do ustawy o podatku dochodowym. Zatem zdaniem fiskusa skoro najem krótkoterminowy spełnia definicję działalności gospodarczej nie ma podstaw do zastosowania stawki ryczałtu 8,5%.

najem na doby

Jeśli nie stawka 8,5% to jaka?

Analizując dalej przepisy ustawy o podatku zryczałtowanym widzimy, że w art. 12 ust. 1 pkt lit. e znajduje się przepis mówiący o stawce 17% dla usług związanych z zakwaterowaniem (PKWiU dział 55) z zastrzeżeniem zał. nr 2 do ustawy. Załącznik ten w poz. 28 wymienia Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi. Należy zatem odpowiedzieć na pytanie, czy najem na doby to właśnie Wynajem i usługi zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi podlegający wykluczeniu ze stawki 17%?

W zakresie definicji ustawa o zryczałtowanym podatku odsyła do PKWiU 2008 gdzie w sekcji L Usługi związane z Obsługą Rynku Nieruchomości mowa jest, iż sekcja ta nie obejmuje usług w zakresie zakwaterowania w hotelach, domach letnich, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanych w dziale 55.

Z kolei sekcja I Usługi związane z zakwaterowaniem i Usługi Gastronomiczne, w której zawiera się dział 55 obejmuje m.in.:

  • usługi w zakresie noclegów i usługi towarzyszące świadczone przez hotele, motele, pensjonaty, centra odnowy biologicznej i inne obiekty hotelowe,
  • usługi świadczone przez schroniska młodzieżowe oraz chaty lub domki,
  • usługi świadczone przez domy letniskowe, do których goście posiadają prawo wspólnego użytkowania przez określony okres każdego roku,
  • usługi świadczone przez pola namiotowe i pola kempingowe, włączając pola dla pojazdów kempingowych,
  • tymczasowe lub długoterminowe zakwaterowanie w domach studenckich, internatach i bursach szkolnych, hotelach pracowniczych, blokach mieszkalnych.

Dodatkowo w objaśnieniach do sekcji I PKWiU, czytamy, że obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania zapewniają zakwaterowanie w cyklu dziennym lub tygodniowym a sekcja ta, nie obejmuje wynajmu nieruchomości mieszkalnych w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym określonej w sekcji L.

Powołując się na powyższe wyjaśnienia do klasyfikacji PKWiU fiskus stoi na stanowisku, że najem prywatny na doby powinien być opodatkowany stawką ryczałtu 17% jako usługa związana z zakwaterowaniem.

Jest to szczególnie istotne gdy zgłosiliśmy opodatkowanie najmu krótkoterminowego ryczałtem ewidencjonowanym. W trakcie np. czynności sprawdzających może okazać się, że stawka przez nas stosowana powinna być wynosić 17% zamiast 8,5%.

Podsumowując, zanim zdecydujemy się na formę opodatkowania najmu krótkoterminowego należy skalkulować przychody i koszty np. te związane z obsługą najmu na doby naszego mieszkania przez firmę zewnętrzną oraz rozważyć, czy jednak bardziej nie opłaca nam się najem prywatny długoterminowy opodatkowany stawką 8,5%.