Według danych z rozliczenia podatku dochodowego za 2017 rok, aż 715.000 podatników uzyskiwało przychody z tytułu najmu. Czy osoba nie prowadząca działalności gospodarczej posiadająca kilka mieszkań, może opodatkować najem mieszkań ryczałtem?

Naczelny Sąd Administracyjny – Najem mieszkań

W jednym z wyroków Naczelny Sąd Administracyjny orzekł, że osoba wynajmująca kilka mieszkań nie może opodatkować przychodów z najmu stawką 8,5%. Zdaniem NSA najem kilku mieszkań należy traktować jako działalność gospodarczą a co za tym idzie opodatkować na zasadach ogólnych lub podatkiem liniowym. Dlatego brak precyzyjnego rozgraniczenia najmu prywatnego oraz z działalności stały się przedmiotem sporu pomiędzy podatnikami a urzędem. 27 stycznia 2019 roku złożono interpelacje do MF w sprawie:

“uregulowania spraw związanych z wynajmem mieszkania i opodatkowaniem wynajmu zryczałtowaną stawką 8,5%”

W interpelacji zadano następujące pytania:

  1. Ile jest w Polsce osób, które płacą 8,5-procentowy podatek od wynajmu mieszkania?
  2. Jakie wpływy generuje ten podatek do budżetu?
  3. Ile osób w Polsce zajmuje się wynajmem mieszkań jako osoby prowadzące działalność?
  4. Jakie wpływy do budżetu generują z tego tytułu?
  5. Od jakiej liczby wynajmowanych mieszkań można uznać, że jest to działalność gospodarcza i nie obejmuje jej ryczałt 8,5%?
  6. Czy jeśli ministerstwo oraz urzędy skarbowe nie mają sprecyzowanych przepisów w tym zakresie, to czy zostaną podjęte prace legislacyjne mające na celu doprecyzowanie tej kwestii?

Odpowiedź na interpelacje 29145

17 kwietnia 2019 roku podsekretarz stanu w Ministerstwie Finansów odpowiedział na interpelację dotyczącą najmu mieszkań. Na podstawie danych z rozliczenia podatku za 2017 rok, 715 tys. podatników uzyskało przychody z  najmu prywatnego lub umów o podobnym charakterze, jeżeli umowy te nie były zawarte w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W tym:

  • 535 tys. podatników skorzystało z opodatkowania w formie ryczałtu;
  • 140 tys. podatników opodatkowało przychody na zasadach ogólnych.

Należny zryczałtowany podatek dochodowy za rok 2017 wyniósł około 1 mld zł. Dla określenia skali ilu podatników, rozliczało przychody z najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej posłużono identyfikacją podatników z wykorzystaniem kodów PKD.  2017 roku ok. 15 tysięcy podatników prowadziła działalność gospodarczą w ramach kodu:

  • L68.20.Z PKD – działalność związana z wynajmem i zarządzaniem nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi;

najem mieszkań

Ilość mieszkań a opodatkowanie?

W odniesieniu do pytania nr 5, MF wyjaśnił, że przychody z najmu oraz działalność gospodarcza stanowią dwa odrębne źródła przychodów. Opodatkowanie przychodów z najmu w formie ryczałtu mogą wybrać osoby fizyczne, które osiągają przychody z najmu, jeżeli umowy te nie są przedmiotem działalności gospodarczej. To w jaki sposób należy opodatkować przychody z najmu należy uzależnić od całokształtu okoliczności w danej sprawie. Jak zaznaczył Podsekretarz:

“Wysokość płaconego podatku nie jest czynnikiem, który określa, że dane przychody są zaliczane do określonego źródła przychodów. Tak samo takim czynnikiem nie powinna być ilość lokali wynajmowanych, czy okres, na jaki te lokale są wynajmowane (najem długoterminowy, czy najem krótkoterminowy). Zryczałtowana forma opodatkowania przychodów z najmu pozwala podatnikom na płacenie podatków w sposób uproszczony, a jednocześnie stanowi źródło dochodów budżetu Państwa. Natomiast pojawiające się rozbieżności są nieodłączne przy stosowaniu prawa w praktyce.”

Podsumowując oznacza to, że samo kryterium ilości posiadanych nieruchomości nie jest jednoznaczne z obowiązkiem rozliczania przychodów z działalności gospodarczej. Na koniec Podsekretarz dodał, że:

w Ministerstwie Finansów trwają prace koncepcyjne nad wdrożeniem reformy systemu podatku dochodowego. Opracowywane propozycje przepisów mają realizować politykę tzw. „3P” w prawie podatkowym, czyli przejrzystości, prostoty i przyjazności systemu podatkowego. Prace te swym zakresem obejmą także zasady opodatkowania dochodów z najmu.”