Jedną z często pojawiających się wątpliwości jest relacja na linii najem krótkoterminowy a VAT. W poniższym wpisie analiza tematu.

Najem a VAT

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT zwolnione z opodatkowania są usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W związku z tym wynajem nieruchomości na własny rachunek wyłącznie na cele mieszkaniowe korzysta ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem VAT.

Należy tutaj jednak zaznaczyć, że w poz. 163 załącznika nr 3 ustawy o VAT, jako usługi opodatkowane 8% stawką VAT wpisano usługi związane z zakwaterowaniem.

W konsekwencji, aby prawidłowo określić, jaka będzie relacja na linii najem krótkoterminowy a VAT, należy rozważyć, czy traktowany on będzie jako najem na cele mieszkaniowe, czy też usługi związane z zakwaterowaniem.

najem krótkoterminowy a VAT

Najem na cele mieszkaniowe

Najem na cele mieszkaniowe mieści się w grupowaniu PKD 68.20.Z.  Podklasa ta obejmuje: 

– wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak:
   – budynki mieszkalne i mieszkania,
   – budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny, włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,
   – grunty,
– wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym,
– wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne,
– wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.
Podklasa ta nie obejmuje:
– działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55,

W związku z powyższym należałoby stwierdzić, że najem na cele mieszkaniowe, który może korzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług to najem długoterminowy. Stanowisko takie potwierdzają organy podatkowe, warto tutaj przytoczyć np. interpretację Dyrektora Izby Skarbowej w Łodzi z dnia 31 maja 2012 r. IPTPP4/443-192/12-3/JM zgodnie z którą: „cel mieszkaniowy nie jest związany z chwilowym pobytem, ale z zamieszkaniem, więc stałym interesem życiowym osoby wynajmującej lokal mieszkalny”.

Najem lokalu będzie mógł korzystać ze zwolnienia z VAT jeżeli spełnione zostaną następujące warunki:

  • wynajmowany lokal będzie lokalem mieszkalnym (wynajem lokalu użytkowego na cele mieszkaniowe opodatkowany jest 23% stawką VAT)
  • nieruchomość będzie wynajmowana na cele mieszkaniowe
  • nieruchomość będzie wynajmowana na własny rachunek.

Najem lokalu mieszkalnego na krótkie okresy nie spełnia wymogu najmu na cele mieszkaniowe, bowiem w takim wypadku najemca korzystając z lokalu nie realizuje celu mieszkaniowego, ale inne np. turystyczny.

W związku z tym należy rozważyć, czy usługi takie będą opodatkowane stawką podstawową, czy też stawką 8%.

Usługi związane z zakwaterowaniem

Usługi związane z zakwaterowaniem sklasyfikowane zostały pod kodem PKD 55.20.Z.

Podklasa ta obejmuje zapewnienie zakwaterowania w cyklu dziennym lub tygodniowym w specjalnie wydzielonych umeblowanych pokojach lub pomieszczeniach umożliwiających mieszkanie, przygotowywanie posiłków oraz spanie lub z warunkami do gotowania lub wyposażonymi kuchniami. Mogą to być pokoje, apartamenty lub mieszkania w budynkach wielopiętrowych lub zespołach budynków, domki letniskowe lub domki kempingowe. Mogą być zapewnione minimalne usługi towarzyszące zakwaterowaniu.

Podklasa ta obejmuje zapewnienie krótkotrwałego zakwaterowania w:
– ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego (np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),
– kwaterach dla gości i bungalowach,
– domkach lub chatach, bez obsługi,
– gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),
– schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta nie obejmuje:
– zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego 
w 5510Z,
– zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.
W konsekwencji wynajem lokalu mieszkalnego na krótkie okresy mieści się w definicji usług związanych z zakwaterowaniem. Usługi takie należą również klasyfikacji PKWiU 55 i mogą korzystać z opodatkowania obniżoną – 8% – stawką podatku VAT zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 w zw. z poz. 163 załącznika nr 3 do ustawy o VAT.

Najem krótkoterminowy a VAT

Reasumując powyższe rozważania należy stwierdzić, że najem lokalu mieszkalnego podlega zwolnieniu z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 m.in. w przypadku jeżeli realizowany jest cel mieszkaniowy wynajmu. Natomiast cel mieszkaniowy nie może być realizowany w przypadku, jeżeli najem następuje na krótkie okresy.

W konsekwencji wynajem lokalu na serwisach typu Airbnb czy też Booking.com nie może korzystać z omawianego zwolnienia.

Zaznaczyć jednak należy, że możliwe jest w takim przypadku korzystanie ze zwolnienia podmiotowego na podstawie art. 113 ustawy o VAT, co oznacza, że wynajmujący będzie mógł wystawiać faktury z “zw” do chwili, gdy nie przekroczy 200.000 zł obrotu w trakcie roku podatkowego w ramach prowadzonej przez siebie działalności.