Możliwość opodatkowania najmu kilku mieszkań ryczałtem ewidencjonowanym od dawna budzi liczne wątpliwości i pytania. Granica między najmem prywatnym a prowadzeniem działalności polegającej na wynajmowaniu lokali nie jest jasna. Zapraszam do zapoznania się z najnowszymi informacjami w tym temacie.

Najem jako źródło przychodów

Najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze stanowią oddzielne źródło przychodów z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą. Podatnik może opodatkować najem prywatny na zasadach ogólnych lub ryczałtem ewidencjonowanym.

Gdy najem spełnia definicję działalności gospodarczej opodatkowanie na zasadzie ryczałtu jest wyłączone. Dla uznania określonych czynności za działalność gospodarczą musi być ona prowadzona w sposób:

  • zarobkowy;
  • zorganizowany;
  • ciągły.

Nowelizacja kodeksu cywilnego

Czy najem kilku mieszkań to działalność?

Spełnienie tych 3 przesłanek jest od lat osią sporu między podatnikami a fiskusem. Przekonała się o tym podatniczka, która wystąpiła z zapytaniem do MF, czy najem kilku lokali na cele mieszkalne może opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym.

Wnioskodawczyni jest właścicielką kilku lokali we współwłasności z mężem, które wynajmowane są na cele mieszkalne. Z mężem prowadzą działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej jednak przedmiot działalności jest odrębny od najmu. Zamierzają nabyć kilka nowych lokali mieszkalnych, przy czym zamierzają korzystać z obsługi profesjonalnego podmiotu w zakresie obsługi umów najmu. Zdaniem podatniczki zakup lokali mieści się w zarządzie majątkiem prywatnym i wiąże się z ideą rozsądnego oszczędzania i lokowania pieniędzy. Cel zarobkowy zostanie osiągnięty nie wcześniej niż po 15-17 latach przy założeniu normalnej eksploatacji a nawet po 25 latach, jeśli lokale będą wymagały gruntownego remontu.

Wnioskodawczyni uważa, że wynajem lokali przy współpracy z profesjonalistą nie spełnia przesłanek działalności gospodarczej. Jedyna aktywność Wnioskodawczyni sprowadza się do podpisania umowy na zarządzanie lokalami oraz monitorowanie płatności od najemców. Dodatkowo w jej ocenie to oddający rzecz w najem decyduje o kwalifikacji źródła i sposobie rozliczenia przychodów.

Stanowisko fiskusa

Dyrektor izby skarbowej działający w imieniu MF uznał stanowisko Wnioskodawczyni za nieprawidłowe. Jego zdaniem najem opisany we wniosku spełnia wszystkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą. W uzasadnieniu interpretacji indywidualnej czytamy:

Zakres najmu wskazuje, że nie może on być prowadzony inaczej niż w sposób zorganizowany i profesjonalny. Czynności związane z najmem zostaną zlecone wyspecjalizowanym podmiotom. Kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany i ciągły jest to, że wnioskodawczyni planuje kupno nieruchomości pod wynajem, a następnie zamierza zlecać wyszukiwanie, ewentualnie (w miarę potrzeby) przystosowanie oraz obsługę późniejszego najmu podmiotom zajmującym się rynkiem nieruchomości w sposób zawodowy, profesjonalny.”

Podatniczka wniosła do WSA o uchylenie interpretacji indywidulnej. Uzasadniała swoje stanowisko tym, iż lokata kapitału w nowych nieruchomościach nie odróżnia się od inwestycji w fundusze inwestycyjne, które traktowane jest jako wykonywanie zarządu majątkiem prywatnym. Ponadto odniosła się do cywilistycznej natury umowy najmu, która zawsze swoimi cechami będzie wykazywała podobieństwo do przesłanek działalności gospodarczej. Umowa najmu ma zawsze charakter zarobkowy (czynsz), ciągły (może być zawarta na czas oznaczony i nieoznaczony) i zorganizowany (korzystanie z usług firm zewnętrznych). Sam fakt bycia właścicielem lokali mieszkalnych nie może przesądzać o zorganizowanej działalności gospodarczej, skoro lokale stanowią mienie prywatne.

Stanowisko sądu

Sąd podzielił stanowisko zaprezentowane w indywidualnej interpretacji, iż najem spełnia wszelkie przesłanki uznania za działalność gospodarczą:

“W ocenie Sądu kluczowym przejawem działania w sposób zorganizowany jest to, że aktywność Skarżącej koncentruje się na podejmowaniu czynności zmierzających zarówno do utrzymania dotychczasowych źródła przychodu, jak i do rozszerzenia tego źródła przez planowany zakup nowych lokali mieszkalnych. Skala prowadzonej działalności powoduje konieczność zawarcia współpracy z pomiotem gospodarczym profesjonalnie zajmującym się zarządzaniem wynajmowanymi lokalami.”

“W ocenie Sądu biorąc pod uwagę niepowtarzalne okoliczności faktyczne przedmiotowej sprawy należy zgodzić się ze stanowiskiem organu udzielającego indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, że skarżąca prowadząc na własny rachunek i ryzyko, profesjonalny, zarobkowy, zorganizowany i ciągły wynajem lokali, prowadzi działalność gospodarczą w zakresie m.in. najmu lokali, a tym samym przychody z przedmiotowego najmu nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych wg stawki 8,5%.” I SA/Ol 435/16 z dnia 29.06.2016.

Podatniczka nie dała za wygraną i złożyła skargę kasacyjną od wyroku WSA w Olsztynie. W dniu 15.01.2019 NSA wydał wyrok II FSK 14/17 oddalający skargę podatniczki, co oznacza iż zgodził się ze stanowiskiem wyrażonym w interpretacji MF. Nie ma jeszcze uzasadnienia do wyroku jednak argumenty NSA mogą mieć istotne znaczenie dla opodatkowania najmu na zasadzie ryczałtu. O szczegółach wyroku poinformujemy niezwłocznie na blogu.