Wielu podatników decyduje się na działalność w mieszkaniu. Prowadzać firmę w mieszkaniu podatnik może część ponoszonych wydatków zaliczyć do kosztów. Podstawowym kosztem związanym z prowadzeniem firmy w mieszkaniu są odpisy amortyzacyjne. Jaką wartość początkową przyjąć oraz jaką zastosować stawkę amortyzacyjną? Odpowiedź w niniejszym artykule. 

Działalność w mieszkaniu

Przedsiębiorcy ponoszą różne koszty. Jednym z podstawowych kosztów są, to wydatki związane z lokalem w którym ta działalność jest prowadzona. Tak jak już wcześniej wspomniałem, bardzo często, a przynajmniej przedsiębiorcy rozpoczynający swoją przygodę, decydują się na działalność w mieszkaniu. Wyodrębniłbym trzy podstawowe grupy kosztów związanych z działalnością w mieszkaniu:

  1. Amortyzacja,
  2. Koszty wyposażenia,
  3. Koszty eksploatacyjne.

W artykule zajmiemy się pierwszy punktem czyli amortyzacją. Jeśli podatnik zdecyduje się na działalność w mieszkaniu, ze względu to, że również w tym mieszkaniu mieszka czy też wykorzystuje je prywatnie, to należy wydzielić część jaką przeznacza na działalność gospodarczą. Podatnik może np. wyodrębnić jeden pokój. Przyjmijmy, że całe mieszkanie ma 100 m2, a wyodrębniona część 25 m2. W związku z tym wyodrębniliśmy 25% powierzchni całkowitej mieszkania.

Ustalenie wartości początkowej

Po wyodrębnieniu części lokalu, przedsiębiorca może wprowadzić go do środków trwałych, oczywiście jeśli spełnia wszystkie wymagania dla środka trwałego, które to zostały określone w art. 22b ustawy PIT. W pierwszej kolejności należy ustalić wartość wyodrębnionej części mieszkania. Wartość początkowa może być ustalona na zasadach ogólnych lub metodą uproszczoną. 

Według zasad ogólnych wartość początkową lokalu mieszkalnego można ustalić stosując:

  1. cenę nabycia,
  2. koszt wytworzenia,
  3. wartość rynkową.

Cenę nabycia zastosujemy, gdy weszliśmy w posiadanie mieszkania w drodze kupna. Warto tutaj zwrócić uwagę, że niektóre czynności podwyższają nam cenę nabycia np. koszty związane z zakupem nieruchomości do dnia przekazania jej do użytkowania, opłaty notarialne, skarbowe i inne, koszty kredytu (odsetki, prowizje, koszty ubezpieczenia), czy nawet sam podatek od czynności cywilnoprawnych.

Z kosztem wytworzenia będziemy mieli do czynienia w przypadku wytworzenia we własnym zakresie. Jeżeli podatnik nie może ustalić kosztu wytworzenia, wartość początkową środków trwałych ustala się w wysokości określonej z uwzględnieniem cen rynkowych przez biegłego, powołanego przez podatnika.

W przypadku, gdy nie można ustalić ceny nabycia, wartość początkową przyjmuje się w wysokości wynikającej z wyceny dokonanej przez podatnika. Dokonując takiej wyceny podatnik powinien uwzględnić ceny rynkowe podobnych budynków lub lokali z grudnia roku poprzedzającego rok założenia ewidencji oraz stanu i stopnia ich zużycia.

Podatnik posiada mieszkanie zakupione kilkanaście lat temu za 300.000 zł. Aktualna wartość mieszkania wynosi 400.000 zł. Jeśli podatnik posiada akt notarialny na zakup mieszkania, to wartością początkową będzie 300.000 zł. Gdyby budynek lub lokal został dawno temu zakupiony i nie można by było ustalić ceny nabycia ze względu na brak stosownej i aktualnej dokumentacji, wówczas zastosowalibyśmy wartość rynkową czyli 400.000 zł.

Zgodnie z art. 22g ust. 1 pkt 3 ustawy PIT, jeśli nabędziemy budynek w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób za wartość początkową uważa się wartość rynkową z dnia nabycia, chyba że umowa darowizny albo umowa o nieodpłatnym przekazaniu określa tę wartość w niższej wysokości.

Ustalenie wartości według zasad uproszczonych

Podatnik ma prawo również ustalenia wartość lokalu według zasad uproszczonych. W tym przypadku wartość lokalu mieszalnego przyjmuje się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i kwoty 988 zł. Czyli dla wyodrębnionej części 25 m2 wartość początkowa w metodzie uproszczonej wyniosłaby 24.700 zł (25 m2 x 988 zł).

Dla porównania, gdy wartość naszego mieszkania wynosi 400.000 zł i przeznaczamy 25% całkowitej powierzchni do działalności, to wartość początkowa środka trwałego wyniesie 100.000 zł (400.000 zł x 25%).

Naliczanie odpisów amortyacyjnych

Po ustaleniu wartości początkowej należy ustalić stawę amortyzacyjną. Co do zasady, stawką amortyzacyjna na budynki (lokale) wynosi 1,5%. Jednak ustawodawca daje również możliwość zastosowania indywidualnych stawek. Indywidualna stawka nie może wynieść więcej niż 10%. W związku z tym budynki (lokale) powinny być amortyzowane nie krócej niż 10 lat. Chcąc zastosować taką stawkę, to przede wszystkim nieruchomości ta musi być po raz pierwszy wprowadzona do ewidencji ŚT. Drugi warunek, podatnik wykaże, że przed ich nabyciem była wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy.

Odpisów amortyzacyjnych od budynków (lokali) dokonuje się metodą liniową. W myśl ogólnej zasady, odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych:

  1. począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji,
  2. do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową.

Przyjmijmy nasze dwie wartości początkowe części wyodrębnionej tj. 100.000 zgodnie z ceną nabycia oraz 24.700 zgodnie z metodą uproszoną. Nasz lokal przed nabyciem był używany co najmniej 60 miesięcy. Podatnik wobec powyższego przyjął 10% stawkę amortyzacyjną.

Miesięczne kwota odpisów przy wartość początkowej w cenie nabycia wyniesie: 833,33 zł 

Miesięczne kwota odpisów przy wartość początkowej ustalonej w metodzie uproszczonej wyniesie: 205,83 zł