Opodatkowanie sprzedaży nieruchomości, to temat, który może dotknąć każdego podatnika, bez względu na to, czy jest przedsiębiorcą, czy też nie. Sprawdźmy na co warto zwrócić uwagę i o czym należy pamiętać przy sprzedaży nieruchomości.

1. Kiedy sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W konsekwencji, źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych jest odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli:

  1. nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej oraz
  2. zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tej nieruchomości.

UWAGA!

Odpłatne zbycie nieruchomości, to nie tylko sprzedaż, ale również zamiana nieruchomości.

Darowizna nieruchomości nie stanowi jej odpłatnego zbycia, ponieważ przy jej dokonaniu darczyńca nie otrzymuje nic w zamian.

2. Jak należy liczyć termin pięcioletni?

Termin pięcioletni należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości.

W przypadku jeżeli dochodzi do zbycia budynku wybudowanego na gruncie stanowiącym własność sprzedającego termin pięcioletni należy liczyć od końca roku, w którym doszło do nabycia gruntu, a nie wybudowania nieruchomości.

Stanowisko takie potwierdził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej 0111-KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK z dnia 28 kwietnia 2017 r.:

“(…) w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). To oznacza, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku, trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.”

3. Jak należy określić przychód ze sprzedaży nieruchomości?

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest jej wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Cena sprzedaży nieruchomości jest ustalana przez strony umowy sprzedaży. Należy jednak zaznaczyć, że w przypadku, jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości, przychód określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

4. Podatek należy obliczyć od przychodu czy od dochodu?

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych podatek należy obliczyć od dochodu.

Natomiast dochód stanowi różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym, a kosztami uzyskania przychodu. Jeżeli nieruchomość była amortyzowana podstawa obliczenia podatku powinna zostać powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych.

5. Co może być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości?

Kosztami uzyskania przychodów przy zbyciu nieruchomości są udokumentowane:

  •  koszty jej nabycia lub wytworzenia oraz
  • nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości.

Jeżeli zbywana nieruchomość została nabyta w drodze spadku lub darowizny do kosztów można zaliczyć:

  •  nakłady na nieruchomość które zwiększyły jej wartość
  • kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn zapłaconego w związku z nabyciem zbywanej nieruchomości.

Poniesione na nieruchomość nakłady powinny być potwierdzone fakturami oraz dokumentami potwierdzającymi poniesienie opłat administracyjnych.

6. Jaką stawkę podatku należy zastosować?

Dochód ze sprzedaży nieruchomości należy opodatkować 19% stawką podatku.

opodatkowanie sprzedaży nieruchomości

7. Czy można skorzystać z jakiegoś zwolnienia z opodatkowania?

Sprzedawca może skorzystać ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jeżeli uzyskane ze sprzedaży nieruchomości środki przeznaczy na tzw. własne cele mieszkaniowe nie później, niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości.

8. Jakie wydatki można zaliczyć do tzw. wydatków na własne cele mieszkaniowe?

Katalog wydatków na własne cele mieszkaniowe został zamieszczony w art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Zaliczane są tutaj m.in. wydatki na:

  • nabycie budynku mieszkalnego lub jego części,
  • nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
  •  nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

9. Jaki formularz i w jakim terminie należy złożyć?

W terminie do 30 kwietnia roku następującego po roku w którym została sprzedana nieruchomość należy złożyć zeznanie podatkowe na formularzu PIT-39 oraz zapłacić podatek. Zeznanie podatkowe należy złożyć również w przypadku jeżeli sprzedający korzysta ze zwolnienia na własne cele mieszkaniowe.

Natomiast nie należy składać, jeżeli od końca roku w którym została nabyta lub wybudowana nieruchomość do chwili sprzedaży upłynął pięcioletni termin.